Spekulationen über eine weitere Konsolidierung im Jahr 2014 für den aktivsten Sektor der JSE for Corporate Action, den Immobiliensektor SA REIT (Real Estate Investment Trust), sind erneut weit verbreitet.
Die jüngste Spekulationswelle wurde ausgelöst, als Redefine Properties Ende September einen Anteil von 11% am Emira Property Fund erwarb.
"Dies ist nie ein langweiliger Sektor", sagt Keillen Ndlovu, Leiter Listed Property Funds bei Stanlib.
Ndlovu ist einer der hochkarätigen Diskussionsteilnehmer, die auf der allerersten SA REIT-Konferenz sprechen werden, die nächste Woche (22. Oktober) im Sandton Convention Center stattfindet und von Nedbank Corporate Property Finance gesponsert wird. Er wird von Evan Jankelowitz von Sesfikile Capital und mehr als 10 anderen Branchenschwergewichten bei aufschlussreichen Podiumsdiskussionen auf der Immobiliensektorkonferenz begleitet.
Ndlovu sagt, wenn es um Fusionen und Übernahmen im REIT-Sektor geht, gibt es trotz des Versagens von Redefine, Fountainhead zu übernehmen, und des Zusammenbruchs der dreigliedrigen Fusion von Rebosis, Delta und Ascension immer noch viel Aktivität.
Ndlovu listet die neuesten Aktivitäten auf dem Markt auf: „Die Fusion von Premium und Octodec sowie die Fusion von Acucap und Sycom stehen an. Growthpoint verfolgt Acucap. Redefine hat Annuity vor ein paar Monaten neu erworben. Redefine muss den Prozess mit Fountainhead von vorne beginnen. Pfeilspitze kaufte Vividend. Pfeilspitze hat Dipula nicht aufgegeben. Vukile wird Synergy trotz des Zusammenbruchs ihrer Gespräche in letzter Zeit erneut betrachten. Rebosis geht jetzt alleine und versucht, den Rest des Aufstiegs zu erlangen. Es gibt also noch so viele Dinge, auf die man sich freuen kann. “
Während in diesem Jahr möglicherweise noch weitere Fusions- und Übernahmemaßnahmen geplant sind, stimmt Evan Jankelowitz von Sesfikile Capital nicht unbedingt zu. Er weist darauf hin, dass der Markt nicht alle Aktivitäten im börsennotierten Immobiliensektor sehen sollte, wenn sich die Konsolidierung bewegt.
„Wir sehen nicht unbedingt wertschöpfende Transaktionen auf Asset-Ebene. Stattdessen nutzen einige REITs den Markt und ihre Bilanzen, um den Wert durch Unternehmensmaßnahmen zu optimieren “, betont er.
Jankelowitz fügt hinzu, dass Kapitalmaßnahmen sinnvoll sein müssen und es sich nicht um eine Akquisition handeln kann. „Auf diesem Markt gibt es nur wenige offensichtliche Transaktionen. Auch bei Appetit auf Wachstum und Zugang zu Finanzmitteln muss ein REIT für seine Akquisitionen verantwortlich sein. Letztendlich kümmern sich die Anleger um das Gewinnwachstum und nicht um das Vermögenswachstum. “
Unter Berücksichtigung der neuen Beteiligung von Redefine an Emira ist es nach Ansicht von Jankelowitz unwahrscheinlich, dass dies ein Übernahmeangebot ist, da Redefine dem Management von Emira nur einen geringen Mehrwert bieten könnte, da es bereits gut verwaltet wird. "Das Management von Redefine ist in diesem Bereich ziemlich innovativ, und ich bin sicher, dass es andere Mittel im Auge hat, um Wert zu gewinnen."
Der börsennotierte Immobiliensektor hat sicherlich Zugang zu Finanzmitteln. Ndlovu stellt fest, dass die Höhe des bisher in diesem Jahr aufgenommenen Eigenkapitals für börsennotierte Immobilien, sowohl REITs als auch Kapitalwachstumsfonds, phänomenal war. „Zu Beginn des Jahres haben wir etwa 7 bis 8 Mrd. R prognostiziert. Wir haben jedoch gesehen, dass durch neue Listings, Rechteprobleme, Privatplatzierungen und Bucherstellungen über 27 Mrd. R aufgebracht wurden. “
Darüber hinaus wird diese Zahl wahrscheinlich bald zunehmen, was auf potenzielle Neukotierungen zusammen mit mehr REITs zurückzuführen ist, die das Wachstumsmodell von Vertriebs- oder Dividenden-Wiederinvestitionsprogrammen übernehmen, was dazu führt, dass regelmäßig mehr Eigenkapital ausgegeben wird.
Das 2014 aufgenommene Eigenkapital übersteigt die 18 aufgenommenen 2013 Mrd. R, 11 2012 Mrd. R und 16 2011 Mrd. R erheblich. „In einfachen Worten spiegelt dies einen erhöhten Appetit auf börsennotierte Immobilien wider. Es hat sich als eigenständige Anlageklasse fest etabliert “, sagt Ndlovu, der darauf hinweist, dass die Marktkapitalisierung von börsennotierten Immobilien in den letzten 10 Jahren mehr als zehnmal auf über 10 Mrd. R gestiegen ist.
Er fügt hinzu, dass alle kürzlich aus dem Sektor gemeldeten Ergebnisse allgemein positiv überrascht sind, einschließlich Growthpoint bei 8.3%, Capital Property Fund bei 10.2%, Resilient bei 21%, SA Corporate bei 8.6%, Texton bei 10.6%, Fortress bei 14.4%, Gastfreundschaft bei 14.5%, Synergie bei 9%, Hyprop bei 11.3%, Ascension bei 10% und Emira bei 7.5%.
Auch die Aussichten für den Sektor sind generell positiv. Ndlovu sagt: „Wir erwarten für die nächsten 8.5 Monate ein durchschnittliches Einkommenswachstum von 12%. Dies ergibt eine Forward-Rendite von 7.4%. Dies kann mit 10% unter 8.2-Jahres-Anleiherenditen liegen und mit 7.4% auch bei Barmitteln (einjähriger NCD) liegen. Börsennotierte Immobilien sorgen jedoch für ein Einkommenswachstum, Bargeld und Anleihen dagegen nicht. “
Jankelowitz stellt fest, dass der börsennotierte Immobiliensektor in den letzten drei Jahren durchschnittlich 22% der Gesamtrendite einschließlich des Kapitalwachstums pro Jahr erzielt hat. „Dieses Niveau kann nicht Jahr für Jahr aufrechterhalten werden. Bisher war es ein großartiges Jahr, aber in den letzten Monaten des Jahres 2014 könnte es etwas gedämpfter werden. Immobilien sollten ein gutes Jahr haben, aber wir erwarten kein Feuerwerk. Wir sehen weiterhin einen guten Wert für die mittel- bis langfristigen Anleger. Börsennotierte Immobilien sind ein Produkt mit relativ hoher Rendite und wachsender Rendite, das Teil eines ausgewogenen Portfolios sein sollte. “
Ndlovu stellt fest, dass börsennotierte Immobilien in den letzten 10 Jahren die Anlageklasse mit der besten Wertentwicklung waren. "Es hat bessere risikobereinigte Renditen geliefert", sagt Ndlovu. „Ja, es besteht eine höhere Korrelation zu Anleihen von 0.7 bis 0.8 in den letzten 5 Jahren, aber börsennotierte Immobilien werden Anleihen im Laufe der Zeit schlagen, hauptsächlich weil sie ein wachsendes Einkommen bieten, während Bargeld und Anleihen dies nicht tun. Vor allem unterscheidet es sich von Aktien, was sich in der geringen Korrelation von 0.1 in den letzten 5 Jahren widerspiegelt. Die Erträge von börsennotierten Immobilien sind weniger volatil und können mit hinreichender Sicherheit vorhergesagt werden. “
Was können Anleger in Zukunft von diesem hochaktiven Sektor erwarten? "Wir werden wahrscheinlich immer mehr Offshore-Engagements außerhalb der Grenzen Südafrikas sehen, da die meisten REITs ihr Engagement im Rest von Afrika, Großbritannien, West- und Osteuropa und Australien erhöhen", berichtet Ndlovu.
Die Offshore-Gewinne machen mittlerweile fast 20% des in SA gelisteten Immobiliensektors aus. „Vor rund acht Jahren hatten lokale Unternehmen überhaupt kein Offshore-Engagement“, erklärt Ndlovu. „Möglicherweise sehen wir auch vor Ort eine stärkere Diversifizierung, da das Engagement in Wohnimmobilien allmählich zunimmt. Es ist die Rede von einigen Fonds, die einen zu 100% auf Wohnimmobilien ausgerichteten Fonds schaffen wollen. Es gibt andere Sektoren, die im Laufe der Zeit zum SA-gelisteten Immobiliensektor hinzugefügt werden könnten, z. B. Speicher. “
