In der ersten Jahreshälfte 2015 war die UAE Der Immobilienmarkt verliert den Dampf, den er in den letzten zwei Jahren angehäuft hat, was auf einen reifen Markt hindeutet, der in der Lage ist, sich durch die Vermeidung von Extremen zu sortieren. Obwohl Neinsager ein düsteres Szenario für den Immobilienmarkt der VAE prognostizierten, bleibt die Tatsache bestehen, dass die Situation vor Ort viel besser und weitaus weniger problematisch ist als von Pessimisten vorhergesagt. Auf dem Dubai-Markt hat sich das Wachstum zwar verlangsamt, aber die Größe des Marktes nimmt dank des anhaltenden Vertrauens der Anleger in seine Fähigkeit, sich zu erholen, und seines zunehmenden Status als eines der wichtigsten Geschäfts- und Freizeitzentren im Osten Afrikas stetig zu.
Abu DhabiAuf der anderen Seite gab es keine derartigen Störungen oder Kritik und es wurde weiterhin ein ruhiger und beständiger Anstieg der Miet- und Handelswerte verzeichnet, wodurch Vorschriften eingeführt wurden, die den Charme des Marktes mit Sicherheit vervielfachen werden.
Dubai
Die Entwicklung des Immobilienmarktes in den VAE im ersten Halbjahr 1 übertraf die Erwartungen. Eine branchenweite wirtschaftliche Diversifizierung war der Haupttreiber für ein nachhaltiges Wachstum. Immer weniger Abhängigkeit vom Öl bedeutet, dass Dubai weit entfernt von den Auswirkungen von Ölpreiskrisen ist, wie sie derzeit andauern, und sich einer Wirtschaft rühmt, deren Schönheit nicht nur hautnah ist.
Die Bedenken hinsichtlich der Verlangsamung des Immobilienmarktes waren - um es klar auszudrücken - etwas übertrieben und aufgeblasen. Wir haben seit einiger Zeit behauptet, dass der Immobilienmarkt in den VAE eine dringend benötigte Lockerung durchläuft, die ihm helfen würde, aus unruhigen spekulativen Gewässern herauszupaddeln. Eine kürzlich durchgeführte LBS-Umfrage ergab außerdem, dass von der aktuellen Lockerung kein drastisches Ergebnis erwartet wurde.
Wir haben jedoch festgestellt, dass die Skepsis hauptsächlich darin bestand, dass das Glas halb leer war.
Obwohl die Verlangsamung anhält, wird es nur einige Zeit dauern, bis sich die Dinge umdrehen und nach oben gehen. Wir gehen davon aus, dass sich die Dinge ab 2016 in die andere Richtung bewegen und daraus hervorgehen werden. Unser Optimismus beruht auf guten Aussichten auf einen kontinuierlichen Anstieg der Bevölkerung des Emirats, seinem Status als Top-Touristenort, seinen erstklassigen Freizeit- und Gaststätteneinrichtungen und seiner Bedeutung als zentrales regionales Geschäftszentrum.
Viele Studien haben jetzt unser Argument gegen negative und überzogene Prognosen eines massiven Rückgangs der Immobilienwerte unterstützt. In unserem letzten Marktbericht haben wir eine Reihe von Faktoren hervorgehoben, die für die Marktabschwächung verantwortlich sind, wie die Maßnahmen der Regierung von Dubai gegen Marktüberhitzung, einen stärkeren Dollar, eine Krise in Russland und Sanktionen, eine Ölpreiskrise für ausländische Investoren, Probleme in der Eurozone und einen trostlosen IWF Prognose für die Weltwirtschaft.
All dies deutet in keiner Weise auf einen Fehler in der Struktur Dubais hin. Der stärkste Faktor, der im Spiel bleibt, ist jedoch die Anpassung des Marktes, um das übermäßige Gewicht der Preise abzubauen, die er mit dem Anstieg der Werte in den letzten Jahren auferlegt hat. Die Immobilienverkaufswerte fielen im ersten Halbjahr 5 gegenüber 10 zwischen 1% und 2015%.
Obwohl die Verlangsamung Flipper vertrieben hat, die schnelle Gewinne anstreben, besteht hier eine Chance für Langzeitspieler, einen kalkulierten Zug zu machen und mit dem richtigen Arsenal vorbereitet zu sein, sobald sich der Kampf in den kommenden Monaten erwärmt. Die Mietrenditen sind, wie bereits in unseren früheren Berichten erwähnt, weiterhin stark, wobei einige Bereiche sogar ein Wertwachstum verzeichnen. Insgesamt bleiben Dubais Mietrenditen eine der besten der Welt (5% -7%) und bieten einer Investorenklasse genügend Impulse, um ihre Bemühungen in Dubai fortzusetzen.
Die Regierung hat bessere Gesetze eingeführt, um die Interessen der Investoren zu sichern, und Druck auf die Entwickler ausgeübt, Projekte zu festgelegten Terminen durchzuführen. Positive Maßnahmen wie diese werden leider selten diskutiert oder hervorgehoben.
Ein kürzlich veröffentlichter negativer Bericht einer bekannten Agentur wurde als endgültiger Auftakt zu einem Absturz wie 2008 angepriesen. Obwohl wir mit der Negativität vieler Konten nicht einverstanden sind, glauben wir, dass die Spekulationen, die solchen Berichten folgen, unerfahrene Anleger zappeln lassen und einem ansonsten selbststabilisierenden Markt schaden.
Die Nachricht, dass 25,000 neue Einheiten in den Immobilienmarkt der VAE eintreten, ist ebenfalls zu einem Fragezeichen geworden. Einige Analysten schätzen die Zahl auf die Hälfte, andere auf die Marke von 20,000. Selbst große Entwickler stehen der Zahl skeptisch gegenüber. Wir gehen davon aus, dass es in diesem Jahr tatsächlich rund 15,000 neue Einheiten auf den Markt schaffen werden, und halten die frühere Zahl für übertrieben und die Befürchtungen eines Überangebots für falsch.
Wie wir gesehen haben, haben einige Projektlieferungen im ersten Halbjahr 1 in Verbindung mit den verzögerten Auswirkungen der Federal Mortgage Cap zu einem schleppenden Wachstum im Wohnsektor beigetragen. Die meisten Investoren entschieden sich dafür, an ihren Immobilien festzuhalten und die Korrekturperiode auszusetzen, während sie in der Zwischenzeit versuchten, Mieteinnahmen zu erzielen. Ein Teil des Preisverfalls könnte auch auf nervöse Verkäufer zurückgeführt werden, deren mangelndes Vertrauen - oder mangelnde Erfahrung - in den Markt dazu führte, dass sie Leerverkäufe tätigten. Aber das Phänomen war ein Segen für die Mieter, von denen viele jetzt planen, dank der Marktpreiskorrektur den Sprung zum Wohneigentum zu wagen.
Wie bereits erwähnt, ist die Bevölkerungszahl auf dem Vormarsch und allein im ersten Quartal 200,000 wurden über 1 Arbeitserlaubnisse ausgestellt (die Zahlen für das zweite Quartal müssen noch veröffentlicht werden, dürften sich jedoch in derselben Nähe befinden). Es kann keinen festen Zeitplan für die Ansiedlung dieser riesigen Bevölkerung in Dubai geben, aber es ist sicher, dass in der zweiten Jahreshälfte ein stetiger Strom von Arbeitern nach Dubai fliegen und die Nachfrage nach Wohnraum in der Folge steigen wird.
Angesichts der beträchtlichen Erwerbsbevölkerung sahen wir seitens der Regierung eine verstärkte Betrachtung der Notwendigkeit erschwinglicher Unterkünfte für Haushalte mit mittlerem und niedrigem Einkommen (Haushalte mit einem Einkommen zwischen 3,000 und 12,000 AED). Die Regierung hat bereits mehrere hundert Hektar Land für bezahlbaren Wohnraum bereitgestellt, und wir hoffen, dass die Idee in den kommenden Monaten stärker Fuß fassen wird.
Ein weiteres wichtiges Phänomen, das im ersten Halbjahr 2015 beobachtet wurde, war die gestiegene Nachfrage nach mittelständischen Hotels in Dubai. Diese Nachfrage wurde von zwei Hauptfaktoren getrieben: dem jüngeren Besucherprofil mit begrenztem verfügbaren Einkommen und einer wachsenden Mittelschicht in wichtigen Quellmärkten wie China, Pakistan, GCC, Indien und Afrika. Es wurde auch beobachtet, dass eine Knappheit an erstklassigen Hotelgütern die Entwickler zu eher mittelständischen Entwicklungen führte.
Abu Dhabi
Das erste Halbjahr 2015 verzeichnete in Abu Dhabi ein anhaltendes Wachstum im Bereich Vermietung und Gastgewerbe. Gleichzeitig blieben die Bereiche Verkauf, Einzelhandel und Büro für Wohnimmobilien stabil. Nach dem Rückgang der Ölpreise, der das Tempo des Nachfragewachstums hätte verlangsamen können, wurde in diesem Jahr ein Rückgang der Staatsausgaben erwartet, was jedoch in der ersten Hälfte des laufenden Jahres nicht geschehen ist. Im Gegensatz dazu war das kurzfristige Angebot an Einheiten auf dem Markt im Allgemeinen eingeschränkt, was zu relativ stabilen Marktbedingungen führte.
Nach dem Wachstum von rund 11% im Jahr 2014 setzte sich das Wachstum der Wohnungsmieten im ersten Halbjahr 1 aufgrund des begrenzten Qualitätsangebots an allen wichtigen Standorten und der Aufhebung der Mietobergrenze fort. Der Absatzmarkt für Wohnimmobilien blieb nach dem zweistelligen Wachstum im Jahr 2015 stabil, stieg jedoch nicht an, wahrscheinlich aufgrund eines Rückgangs der Anlegerstimmung aufgrund des Ölpreisverfalls.
Um die Interessen der Mieter zu wahren, plant das Ministerium für kommunale Angelegenheiten von Abu Dhabi, bis Ende des Jahres einen vorläufigen Mietindex vorzulegen. Im Juni 2015 wurde berichtet, dass das Ministerium für wirtschaftliche Entwicklung, der Stadtplanungsrat von Abu Dhabi, der Rat für wirtschaftliche Entwicklung von Abu Dhabi und das Ministerium für kommunale Angelegenheiten von Abu Dhabi an der Erstellung eines Mietindex arbeiteten, um die Mieteskalationen in Schach zu halten. Abu Dhabi hat im November 5 die Obergrenze von 2013% für die Miete aufgehoben.
Aus wirtschaftlicher Sicht blieb der Immobilienmarkt der Hauptstadt trotz der Ölkrise stabil. Der Abu Dhabi Urban Planning Council (UPC) genehmigte in den ersten drei Monaten des Jahres 22 2015 neue Projekte und beseitigte damit alle Bedenken hinsichtlich schwächerer Ölpreise, die sich auf den Immobilienmarkt auswirken.
Viele in Abu Dhabi ansässige Entwickler versuchten, Cityscape Abu Dhabi optimal zu nutzen, und kündigten auf der Veranstaltung eine Reihe von Projekten an. Hauptentwickler, die Projekte ankündigten, waren der Abu Dhabi Urban Planning Council (UPC), die Tourismusentwicklungs- und Investitionsgesellschaft (TDIC), das Ministerium für kommunale Angelegenheiten, Zaya, Aldar und Al Forsan Real Estate.
Der Büromarkt von Abu Dhabi blieb nach zwei aufeinander folgenden Quartalen der Erholung und des Wachstums stabil, die Nachfrage blieb jedoch relativ flach und es gab nur begrenzte Lieferabschlüsse. Während ein erheblicher Teil des neuen Angebots in der Pipeline bereits gebunden ist, blieben die Leerstandsquoten für Büroflächen im ersten Halbjahr 2015 stabil.
Aufgrund verschiedener staatlicher Initiativen zur Ankurbelung des Tourismus war der Gastgewerbemarkt im ersten Halbjahr 1 der Sektor mit der stärksten Performance. Interessanterweise verzeichnete Abu Dhabi zum ersten Mal seit 2015 einen Anstieg der durchschnittlichen Tagessätze (ADRs) für Hotels, was ein Zeichen sein könnte von Dingen zu kommen.
unser Nehmen
„Dubai ist eine Realität, die nicht mehr ignoriert werden kann, zumindest nicht lange. Das Emirat hat sich zu einem hochwertigen Reise- und Tourismusziel und einem wichtigen regionalen Geschäftszentrum entwickelt, das den Westen und Osten verbindet und in den kommenden Monaten und Jahren gute Aussichten für den Arbeitsmarkt des Emirats bietet. Wir werden in naher Zukunft wahrscheinlich eine verstärkte Aktivität im Immobiliensektor sehen, die die Vorstellung einer Marktdämpfung oder eines Absturzes meiden wird “, sagte Haider Ali Khan, CEO von Bayut.com.
Obwohl es wahr ist, dass es immer Menschen geben wird, die sogar Fakten über Dubai mit einer Prise Salz aufnehmen, glauben wir, dass es noch viel mehr gibt, die an das immense Potenzial der Stadt und ihre Bereitschaft glauben, sich größeren Herausforderungen zu stellen. Dubais Anziehungskraft ist weit über seine Marke „Luxusleben“ hinausgegangen, und das Emirat ist ein modernes Wunder, das die Welt anlockt.
Der unübertroffene Gastgewerbesektor, die konkurrenzlosen Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten, der Mut, Risiken einzugehen und Innovationen zu entwickeln, sowie die geostrategische Bedeutung der Stadt für Wirtschafts- und Politikführer sind Attribute, die niemand Dubai abnehmen kann.
Diese Faktoren werden die Nachfrage nach Immobilien in Dubai mit Sicherheit weiter steigern und der Stadt helfen, über den aktuellen Schluckauf in ihrem Fortschritt hinauszugehen.
In ähnlicher Weise wird das Kapital der VAE voraussichtlich einen Anstieg der Immobilienaktivität verzeichnen, wobei die Einrichtung eines Mietindex und zusätzlicher Befugnisse für die Gemeinde den Markt wahrscheinlich viel stärker regulieren und rationalisieren wird. Abu Dhabi wurde immer als stabiles Investitionsfeld angesehen, und die strengere Regulierung des Immobilienmarktes wird das Vertrauen der Anleger weiter stärken und die Hauptstadt der VAE zu einem beliebten Spielplatz für Immobilienanbieter machen.
Der Markt in den VAE hat sich über den Ölreichtum hinausbewegt, für den er einst bekannt war. Die Nation hat die Grundlagen des Lernens, der Vorstellungskraft, der Innovation, der Erfindung und des Instinkts vermittelt, um der Welt ihr Können zu beweisen und die Chancen immer wieder zu übertreffen. Sowohl Abu Dhabi als auch Dubai verfügen über eine monolithische Widerstandsfähigkeit, mit der die beiden Kritiker abwehren und in den kommenden Tagen heller strahlen werden.
