Nur wenige Menschen sind sich nicht einig, dass Afrika in eine Immobilienkrise gerät, da die Nachfrage nach angemessenem Wohnraum das Angebot bei weitem übersteigt. Diese Situation ist das Ergebnis einer aufkeimenden Bevölkerung, die durch eine hohe Abwanderung der Bevölkerung in die städtischen Zentren verschärft wurde.
Schätzungen zufolge wird sich die Bevölkerungszahl von 2050 in Afrika auf 2.4 Milliarden verdoppeln, was die Städte aufgrund unzureichender Wohnverhältnisse und der damit verbundenen Infrastrukturanforderungen wie Straßen und sauberes Wasser bis über die Grenze hinaus ausdehnen wird. Man muss nur ein wichtiges städtisches Zentrum in Afrika besuchen, um Straßen zu finden, die durch Verkehr, Wasserrationierung und die allgegenwärtigen Stromausfälle blockiert sind.
Wohnungsdefizit
Nehmen wir den Fall Ägypten mit fast 90 Millionen Einwohnern. Die Regierung bemüht sich um die Einrichtung mehrerer Wohnprojekte, um das derzeitige konservativ auf 3.5 Millionen geschätzte Wohnungsdefizit auszugleichen.
In Nigeria, dem bevölkerungsreichsten Land Afrikas, ist die Situation nicht besser: Pro Jahr werden nur 100,000 neue Häuser gebaut, verglichen mit einer jährlichen Nachfrage von 700,000 und einem kumulierten Defizit von rund 17 Millionen Häusern.
In Südafrika hat die Regierung durch den subventionierten Bau von über 3 Millionen Wohneinheiten Fortschritte bei der Deckung des Wohnungsbedarfs erzielt, da 1994 jedoch nach wie vor eine höhere Nachfrage aufweist und das Defizit nach aktuellen Schätzungen bei rund 2 Millionen Häusern liegt.
In Ostafrika lässt ein Blick auf Kenia vermuten, dass das Bild das gleiche ist. Ein äußerst unzureichender Wohnungsbestand mit Berichten, die eine jährliche Nachfrage bei 200,000 ausweisen, während das Angebot nur bei 50,000 liegt. Die 2013-Wohnungserhebung des kenianischen Ministeriums für Land und Wohnungsbau bezifferte das Defizit in den nächsten 2-Jahren auf 10 Millionen Häuser.
Diese Statistiken zeichnen ein düsteres Bild eines immer größer werdenden Defizits, das vor allem angesichts des gegenwärtigen Bevölkerungsbooms einen größeren Teil der afrikanischen Bevölkerung in Slums und informelle Siedlungen drängen wird.
Urbanisation
UN-Habitat schätzt, dass in den nächsten zwei Jahrzehnten mehr Menschen in Städten leben werden als in ländlichen Gebieten. Dies ist nicht zuletzt auf die boomenden Volkswirtschaften Afrikas zurückzuführen, die zu einer wachsenden Mittelschichtbevölkerung mit höheren Ansprüchen und Appetit auf modernes Leben geführt haben. Einem Bericht der Afrikanischen Entwicklungsbank zufolge liegt die Mittelschichtbevölkerung des Kontinents 2 mit 34.3% weit über dem Wert von 2010% im Jahr 26.2. Das Ergebnis ist ein rascher Anstieg der Urbanisierung, der Konsumausgaben und nicht zu vergessen - höhere Wohnraumerwartungen. Die Urbanisierungsrate ist so hoch, dass UN-Habitat geschätzt hat, dass täglich 1980 Menschen in Städte in Afrika ziehen, einige würden diese Zahl viel höher setzen.
Das Ergebnis der kombinierten Einflüsse einer aufkeimenden Bevölkerung, des Wohndefizits und der Verstädterung hat zu dem geführt, was manche als perfekten Sturm bezeichnen, der, wenn er nicht gebremst wird, in den kommenden Jahrzehnten zu einer Umkehrung der wirtschaftlichen Gewinne führen könnte, da die Lebensqualität für die wirtschaftliche Entwicklung von wesentlicher Bedeutung ist.
Bezahlbaren Wohnraum
Die Lösung liegt in der Bereitstellung von erschwinglichem Wohnraum für die afrikanische Bevölkerung. Aber mehrere sozioökonomische Faktoren spielen gegen die Verwirklichung dieses Traums.
Zum Beispiel wird der Begriff bezahlbare Wohnungstechnologie seit langem mit der Unterbringung der Armen in Verbindung gebracht und als minderwertig angesehen, und der afrikanische Hauskäufer wird heute immer noch unwiderruflich auf traditionellem Ziegel und Mörtel als Material der Wahl für den Bau verkauft, dessen Kosten im Laufe des Jahres weiter stark gestiegen sind Jahr. Darüber hinaus sind Hypotheken für den größten Teil der Bevölkerung entweder nicht verfügbar oder unerreichbar. Auf der anderen Seite sind die Grundstückspreise in die Höhe geschossen, ebenso wie die Kosten für Baumaterialien, mit denen die meisten Häuser für die meisten Afrikaner unerreichbar sind.
Transportsysteme
Ein Blick auf die meisten Industrieländer zeigt einen direkten Zusammenhang zwischen der Entwicklung guter Straßen und dem Schienenverkehr als Schlüsselbestandteil für die Bereitstellung von Wohnraum in Vororten, in denen die Preise angesichts der geringeren Nachfrage nach Land niedriger sein werden. Gegenwärtig verfügen afrikanische Städte über schlechte Transportmöglichkeiten, was die arbeitende Bevölkerung dazu zwingt, in der Nähe der Städte zu bleiben, wenn sie aufgrund massiver Verkehrsstörungen in weniger als zwei Stunden zur Arbeit und zurück gelangen möchten. Die daraus resultierende hohe Nachfrage nach Land in den Städten treibt die Immobilienpreise in die Höhe.
Regierungspolitik
In einigen Ländern macht die Regierungspolitik in Bezug auf Land das Wohneigentum zu einer sehr teuren Angelegenheit, die einen großen Teil des tatsächlichen Immobilienpreises ausmachen kann. Nigeria ist ein gutes Beispiel dafür, dass extreme Überregulierung und Landbesitzsysteme bedeuten, dass bis zu 20% der Hauskosten für die Zahlung der Regulierungskosten verwendet werden.
Hypotheken
Die Weltbank weist darauf hin, dass sich in Afrika südlich der Sahara nur 3% der Bevölkerung eine Hypothek leisten können und der Schwerpunkt auf einer Hypothek für die derzeit angebotenen Immobilienpreise liegt. Daraus folgt, dass niedrigere Immobilienpreise dazu führen würden, dass sich ein höherer Prozentsatz der Bevölkerung die Häuser leisten kann.
Vereinfacht gesagt, müssen die Finanzierungsinstrumente für den Wohnungsbau stärker auf die Kaufkraft der normalen Haushalte abgestimmt werden, wie dies der Fall ist
Alternative Gebäudetechnologien
Es gibt kein Doppel, dass die breitere Einführung modernerer Technologien zu einem größeren Erfolg im Kampf um niedrigere Immobilienpreise führen wird. Das Festhalten am traditionellen Ziegel und Mörtel wird weiterhin sicherstellen, dass die Immobilienpreise für die überwiegende Mehrheit der Haushalte unerreichbar bleiben.
Trotz der enormen Herausforderungen bei der Einführung von ABTs haben einige Länder diese Technologie in ihre Wohnprojekte einbezogen. In Südafrika beispielsweise hat Moladi Building Technology eine Reihe erschwinglicher Wohnprojekte mit der wiederverwendbaren modularen Kunststoffschalung Moladi abgeschlossen, bei der ziegellose Wände durch Gießen von Schimmelpilzen (Mörtel - steinloser Beton - und ein spezieller Betonzusatz) hergestellt werden. auf die Schalung, die dann entfernt und bis zu 50-mal wiederverwendet wird, wodurch die Baukosten gesenkt werden.
Die Technologie wird beworben, um 1.5 Millionen neue Häuser zur Verfügung zu stellen. Das Projekt wird von Banken, Bergbauunternehmen und Entwicklern vorangetrieben, die in fünf Jahren einen Beitrag von 2019 Mrd. USD für das Projekt leisten werden.
Der Sozialvertrag für die Entwicklung eines Projekts für nachhaltigen menschlichen Siedlungsbau wird dazu beitragen, Fähigkeiten für die Massenproduktion an Einheimische zu übertragen.
„Wenn die Arbeiter drei Häuser mit diesem System gebaut haben, werden sie die Anwendung der Technik beherrschen. Wir nutzen lokale Arbeitskräfte, um diese Musterhäuser zu bauen “, erklärt Yang, während er einen Prototyp vorführt und hinzufügt, dass die meisten Materialien lokal bezogen werden können.
In Nigeria wurde die südafrikanische Technologie vorgestellt, die ein Wohnungsdefizit von 17 Millionen Einheiten aufweist.
In Kenia verwendet International Green Structures (IGS) komprimierte Fasern für die Landwirtschaft als Basis für ihre kostengünstigen Lösungen für die Fertighaustechnik.
„Die Technologie selbst heißt komprimierte landwirtschaftliche Fasern. Es begann in den 1940er Jahren und wurde ursprünglich in Schweden patentiert und in Großbritannien entwickelt. Es wurde in Wohngebäuden verwendet, in denen viele Häuser in Europa mit dieser Technologie wieder aufgebaut wurden “, sagte Richard China.
Eine andere Technologie, die in Kenia verwendet wird, ist als EPS (expandiertes Polystyrol) bekannt. Die Technologie verwendet billigere Materialien als herkömmliche Steine, aber sie sind stark genug, um Angriffen durch Kugeln und improvisierte Explosionen standzuhalten. Es wird erwartet, dass die aufkommenden Innovationen dazu beitragen werden, das jährliche Defizit von 250,000 Tausend Wohneinheiten zu verringern.
Andere Initiativen in Kenia wurden überprüft, als bekannt wurde, dass die Regierung mit der Produktion geeigneter Baumaterialien (ABMT) beginnen wird, indem sie ein regionales Zentrum für ABMTs errichtet, um von der Hydraform-Technologie zu profitieren, eine Technik, die in Südafrika an Popularität gewonnen hat. Das Ministerium für Wohnungswesen sagte, es werde ein regionales ABMT in Mavoko, Machakos County, 9 Provinzzentren und Zentren in 52 Wahlkreisen im ganzen Land einrichten. Geeignete Baustoffe und Technologien (ABMT) senken nicht nur die Baukosten, sondern sind auch sicher, umweltfreundlich und führen zu hochwertigen Strukturen, die auch die Bauzeit verkürzen.
In Uganda werden Kunststoffabfälle zu Boden- und Dachmaterialien recycelt.
An anderer Stelle finanziert die nigerianische Regierung durch das Sari Koubou-Projekt Niedrigpreiswohnungen. Die Infrastrukturentwicklungsbank von Simbabwe (IDBZ) plant, 100 Mio. USD für den Bau von Niedrigpreishäusern im ganzen Land aufzubringen.
Eine der wichtigsten Folgen der Immobilienkrise in Afrika ist die Verschlechterung der Menschenwürde, da die Bevölkerung in informelle Siedlungen gedrängt wird, in denen Wasser und Grundnahrungsmittel knapp sind. Diese jungen Stadtbewohner sind in den letzten Jahren unruhig geworden, was zu Schüben und Zusammenstößen geführt hat, die teilweise auf Frustrationen bei ihren Lebensbedingungen zurückzuführen sind. Politiker müssen diese Immobilienkrise langfristig angehen, um sie erfolgreich zu lindern und sie nicht kosmetisch zu behandeln, und das Problem den nachfolgenden Regierungen überlassen, da sie kurzfristige Projekte durchführen, die eine bessere politische Laufleistung ermöglichen.
