Nicht ausgeschriebene Objekte im Baugewerbe: Auswirkungen und Management verstehen

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In der heutigen schnelllebigen Welt werden Bauprojekte immer komplexer und erfordern eine sorgfältige Planung, Koordination und Ausführung. Bei großen Bauprojekten (Projekte, bei denen die gesamte bebaute Fläche mehr als 2 Millionen Quadratfuß beträgt) können mehrere Beteiligten beteiligt sein und unvorhergesehene Änderungen dazu führen, dass Objekte nicht ausgeschrieben werden.

Nicht ausgeschriebene Artikel (NT) sind Materialien oder Dienstleistungen, die ursprünglich nicht im ursprünglichen Angebot oder im Angebotspaket enthalten waren. In diesem Artikel werden wir uns eingehend mit dem Konzept von NT-Artikeln im Baugewerbe befassen, untersuchen, warum ein Artikel zu einem NT wird und wie dieser effektiv verwaltet werden kann.

Nicht ausgeschriebene (NT) Artikel verstehen:

NT-Artikel beziehen sich auf die Komponenten oder Elemente eines bestimmten Pakets, die nicht explizit in den ursprünglichen Ausschreibungsunterlagen oder den endgültigen Leistungsverzeichnissen (BoQs) angegeben sind, aber für den Abschluss des Projekts notwendig werden. Dies kann (ohne darauf beschränkt zu sein) auf kontinuierliche Designentwicklungen und -verbesserungen, die Einbeziehung eines besseren und fortschrittlicheren Produkts zur Bewältigung der neuesten Technologie, unvorhergesehene Standortbedingungen, praktische Schwierigkeiten bei der Ausführung und Änderung des ursprünglichen Designs usw. zurückzuführen sein.

Ein typischer Fall wäre die Verstärkung einer Podestplatte, um die zusätzliche Belastung durch Landschaftsgestaltungselemente aufzunehmen. Gemäß dem ursprünglichen Entwurf wurden die Belastungen falsch berechnet, was zu einem Mangel an Stahlbewehrungsstäben führte, und es wurde Durchstanzscherung beobachtet, die zum Einsturz der Struktur führen konnte, wenn nichts dagegen unternommen wurde. Um dies zu beheben, musste eine Verstärkung der Platte durchgeführt werden. Diese Leistung war in keiner der herausgegebenen Leistungsbeschreibungen enthalten und die Tätigkeit musste als NT-Artikel betrachtet werden.

Ein weiteres Beispiel wäre die Nichteinbeziehung akustischer Eigenschaften in die Gipstrennwände eines typischen Innenausbaus. Nehmen wir an, das BoQs vergeben und das Onboarding des Anbieters ist abgeschlossen. Nun beabsichtigt der Kunde, einen Akustikberater zu beauftragen, um sicherzustellen, dass die Besprechungsräume und Kabinen den erforderlichen Dezibelpegel (dB) aufweisen. Diese akustische Eigenschaft zur Erzielung der gewünschten dB-Werte innerhalb der Kabinen war im ursprünglichen Entwurf der Gipstrennwand nicht vorgesehen und musste als NT-Element betrieben werden.

Auswirkungen von NT-Elementen:

NT-Elemente können erhebliche Auswirkungen auf Bauprojekte haben. Zu den schwerwiegendsten Problemen gehören:

  1. Kostenauswirkungen: Da die Artikel neu sind und nicht Teil der ursprünglichen Liefermengen waren, verursacht dies zusätzliche Kosten für den Lieferanten/Auftragnehmer. Eine perfekte Beurteilung und Preisgestaltung sind von entscheidender Bedeutung, um Kostenüberschreitungen zu vermeiden und sicherzustellen, dass es sich nicht um einen Verlust für den Auftragnehmer handelt. Bei großen Projekten, bei denen die Entwurfsphase selbst mehr als 12 bis 14 Monate dauern kann, gefolgt von der Beschaffungs- und Bauphase, kann es zu erheblichen Entwurfsentwicklungen kommen, die dazu führen können, dass der frühere Entwurf durch einen neuen Entwurf ersetzt wird, was zu Problemen führt Änderung des ursprünglichen Entwurfs und zusätzliche Kosten für den Kauf der neuen Artikel, Verhandlung und Festlegung der endgültigen Kosten.
  2. Zeitplanüberschreitungen: Diese werden durch die zusätzliche/zusätzliche Zeit verursacht, die benötigt wird, um neue Anforderungen zu recherchieren und diese durch mehrere Mock-up-Runden zu finalisieren, was sich letztendlich auf den Zeitplan auswirkt. Der ursprüngliche Basisplan berücksichtigt diese Verzögerungen möglicherweise nicht, da solche Puffer häufig nicht enthalten sind, was zu erheblichen Auswirkungen auf die Projektzeitpläne führt.
  3. Vertragsfragen: Da es sich bei diesen Artikeln um Neuware handelt und sie in den ursprünglichen Mengenlisten nicht berücksichtigt waren, kann es zu Streitigkeiten über den Einheitspreis zwischen dem Verkäufer und dem Kunden kommen. Die Fertigstellung und Vereinbarung der Tarife kann die Ausstellung der überarbeiteten Bestellung (PO) für den Lieferanten zur Beschaffung des neuen Artikels verzögern.

Best Practices bei der Verwaltung von NT-Artikeln:

Einige der Möglichkeiten, wie wir die Auswirkungen von NT-Elementen verwalten und reduzieren können, sind:

  1. Detaillierte Projektplanung: Eine sorgfältige Planung und regelmäßige Risikobewertung sind unerlässlich. Eine offene Diskussion mit dem Kunden über die erwarteten Änderungen kann dazu beitragen, Überraschungen zu minimieren.
  2. Vertragsbestimmungen: Neben den Hauptpositionen, die in den ursprünglichen Leistungsbilanzen enthalten sind, sollten auch diejenigen Positionen erfasst werden, die sich irgendwann als NT-Positionen herausstellen könnten, indem sie als Nur-Rate-Positionen (R/O) einbezogen werden. Dies erfordert ein gründliches Brainstorming durch den Architekten und den Kunden während der detaillierten Entwurfsphase.
  3. Beschaffungskompetenz: Bei großen Projekten müssen qualifizierte Beschaffungsexperten (ein Kostenberaterteam) für die Abwicklung von NT-Artikeln eingestellt werden, da diese die NT-Artikel zu wettbewerbsfähigen Preisen beschaffen können. Dies kann dadurch erreicht werden, dass ein Lieferschein mit dem NT-Artikel, der in einem anderen Projekt betrieben wird, bereitgestellt wird und die Gemeinkosten (normalerweise 10 %) dem Lieferanten hinzugerechnet werden. Die andere Möglichkeit besteht darin, vom Kostenberater einen Preis für den neuen Artikel abzuleiten.
  4. Notfallbudget: Es sollte ein separates Budget für NT-Posten bereitgestellt werden, um im Falle von Änderungen finanzielle Widerstandsfähigkeit zu gewährleisten.
  5. Änderungen dokumentieren: Eine genaue und detaillierte Dokumentation ist aus Prüfungssicht beim Abschluss der Posten unerlässlich. Eine der besten Methoden, die sich bewährt hat, ist die Einrichtung eines Ordnersystems wie folgt:
    1. Die Artikelbeschreibung und Lieferantendetails – Dies ist eine kurze Beschreibung darüber, wie der Artikel als NT-Artikel aufgenommen wurde, mit Details zum Lieferanten
    2. Erster GFC (Good for Construction) – Dazu gehört die vollständige Liste der ersten Zeichnungen, die als Teil des Originalpakets geteilt wurden
    3. Endgültige GFC – Enthält die endgültige Zeichnung basierend auf der überarbeiteten Anforderung als Teil der Änderung. Dies kann auch eine vom Architekten genehmigte Werkstattzeichnung sein
    4. Genehmigung der Artikelzulässigkeit – Dazu gehört die technische Genehmigung seitens des Kunden, um sicherzustellen, dass der Artikel vom Kunden akzeptiert wurde und für kommerzielle Gespräche geeignet ist
    5. Anbieterangebote – In dieser Phase werden die verschiedenen Angebote der Anbieter bis zum endgültigen Angebot des Anbieters eingereicht
    6. Empfehlung – Diese Empfehlung beinhaltet die Einbeziehung des Kostenberaters und des Projektmanagementberaters (PMC) in deren Tarife auf der Grundlage ihrer Forschung
    7. Kommerzielle Genehmigung – Nachdem die endgültigen Angebote des Anbieters und die Empfehlung des Kostenberaters und des PMC eingegangen sind, muss der Kunde die endgültige Entscheidung treffen. Dies stellt die endgültige Genehmigung und den Posten dar, in dem die Leistungsbeschreibungen überarbeitet und neue oder geänderte Bestellungen ausgestellt werden.

Effektives Projektmanagement durch CPM-Terminplanung:

Im Bereich des Bauprojektmanagements ist die Implementierung robuster Planungsmethoden von größter Bedeutung. Ein solches unverzichtbares Werkzeug ist die Critical Path Method (CPM). Die CPM-Planung spielt eine entscheidende Rolle bei der Vorhersage potenzieller Herausforderungen, einschließlich der Einbeziehung nicht ausgeschriebener (NT) Artikel, und stellt sicher, dass Projekte auf dem richtigen Weg bleiben.

Die CPM-Planung ermöglicht eine umfassende Visualisierung der Projektzeitpläne und hebt kritische Aufgaben und ihre gegenseitigen Abhängigkeiten hervor. Durch den Einsatz von CPM können Projektmanager potenzielle Verzögerungen durch NT-Elemente erkennen und Zeitpläne entsprechend anpassen. Dieser proaktive Ansatz trägt dazu bei, Terminüberschreitungen zu minimieren, eine häufige Folge unvorhergesehener Änderungen bei Bauprojekten.

Eine ausführliche Untersuchung darüber, wie die CPM-Planung zu einem effizienten Projektmanagement beiträgt, finden Sie in diesem ausführlichen Leitfaden unter CPM-Planung im Baugewerbe. Diese Ressource befasst sich mit den Feinheiten von CPM und bietet wertvolle Einblicke in seine Anwendung und Vorteile für Bauprojekte unterschiedlicher Größenordnung.

Die Integration der CPM-Planung in Ihr Projektmanagement-Framework kann zusammen mit den zuvor besprochenen Best Practices Ihre Fähigkeit, die Herausforderungen durch nicht ausgeschriebene Artikel und andere dynamische Aspekte von Bauprojekten zu meistern, erheblich verbessern.

Fazit:

Nicht ausgeschriebene Artikel sind bei den meisten Bauprojekten aufgrund der sehr dynamischen Natur der Projekte unvermeidlich. Während dies zu Problemen bei der Einhaltung der geplanten Zeitpläne und des ursprünglichen Budgets führen kann, kann ein effektives Management durch ordnungsgemäße Planung und Dokumentation der Änderungen dazu beitragen, deren negative Auswirkungen zu minimieren.