Unterbrechung und E-Innovation des toten Kapitals in Nigeria

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Laut dem renommierten Entwicklungswissenschaftler Hernando de Soto ist „totes Kapital“ der Begriff für einen Vermögenswert, der nicht einfach gekauft, verkauft, bewertet oder als Investition oder Sicherheit für den Zugang zu Finanzmitteln verwendet werden kann.

Wenn man die wörtliche Bedeutung der vorstehenden Definition und die Rangfolge Nigerias in Bezug auf Armut nehmen will, wäre es nur fair zu behaupten, dass wir einen chronisch symptomatischen Fall von totem Kapital haben. Nigeria hat trotz der verschiedenen Entwicklungspläne und -initiativen weiterhin mit zunehmender Armut, Arbeitslosigkeit und einer epileptischen Industrie- und Produktionsbasis zu kämpfen.

Diese Entwicklungsherausforderung hängt auch vom geringen Zugang des Landes zu Krediten durch die Mehrheit der potenziellen Kreditnehmer ab, einschließlich kleiner und mittlerer Unternehmen. Dieser Mangel an Zugang zu Krediten wurde von Finanzdienstleistern und Befürwortern in Nigeria als Zusammenhang mit der Unfähigkeit der meisten Kreditnehmer festgestellt, Vermögenswerte bereitzustellen, die gemäß der wirtschaftlichen Prognose von Soto bewertet oder als Investition oder Sicherheit verwendet werden können.

Die Verbreitung toter Vermögenswerte und der mangelnde Zugang zu Krediten als kritisches Thema sind symptomatisch für die Entwicklungsherausforderungen Nigerias und nicht ausgeprägter als auf dem Immobilien- und Immobilienmarkt. Nach Angaben des Zentrums für bezahlbaren Wohnraum in Afrika weist Nigeria eine der niedrigsten Wohneigentumsquoten unter seinen Mitbewerbern in Schwellenländern auf. Die Wohneigentumsquote in Nigeria liegt derzeit bei 25% und damit unter der in Indonesien (84%), Kenia (73%) und Südafrika (56%).

Die Verbreitung von totem Kapital hängt auch mit anderen Hauptproblemen zusammen, die sich weiterhin auf den Wohnungsbau in Nigeria auswirken, wie z. B. Einschränkungen im Zusammenhang mit den hohen Kosten für die Sicherung und Registrierung eines sicheren Landtitels, dem unzureichenden Zugang zu Finanzmitteln, langsamen Verwaltungsverfahren und den hohen Landkosten . Im Jahr 2018 hatte Nigeria etwas mehr als 24,000 Hypotheken, was einem Hypothekenbuchwert von 1% seines hohen Bruttoinlandsprodukts entspricht (geschätzt auf fast oder über 400 Milliarden US-Dollar).

In Bezug auf internationale Standards wird der weltweite Hypothekenmarkt auf über 31 Billionen US-Dollar geschätzt, wobei über 30% der Südafrikaner eine Hypothek auf ihre Häuser haben, während 66% und 70% der amerikanischen, britischen und chinesischen Haushalte eine erste oder zweite Hypothek haben auf ihren Häusern. Hypotheken sind ein kritischer Aspekt und eine Finanzierungsquelle auf den Finanzmärkten, in den Haushalten und in der Wirtschaft insgesamt.

Beispielsweise variieren die durchschnittlichen Abschlusskosten für Hypotheken und die damit verbundenen Grundsteuern für Länder mit einem höheren Verhältnis von Hypothek zu BIP in der Regel zwischen 1% und 3% des Immobilienpreises, einschließlich Maklergebühren, Kreditentstehungsgebühren, Zeichnungsgebühren, Vermessungsgebühren, Rechtskosten und Titelgebühren.

In Bezug auf Nigeria machen Hypotheken- und Grundsteuern im Durchschnitt zwischen 25% und 30% der Immobilienkosten aus. Während diese Situation nicht überraschend ist und den Erwerb und das Wohneigentum von Immobilien eindeutig abschreckt, eignen sich der Erwerb und das Wohneigentum von Immobilien nach wie vor als das am besten geeignete Mittel für den Zugang zu Krediten für Einzelpersonen sowie als Mittel zur Steuereinnahmen für die Regierung.

In Anbetracht des Vorstehenden und der Tatsache, dass weniger als 3% der Immobilien und Hypotheken in Nigeria registriert sind oder einen übertragbaren Titel haben (Certificate of Occupancy), wird nur erwartet, dass der Zugang zu Krediten, das Eigentum und damit die staatlichen Einnahmen weiterhin bestehen bleiben auf niedrigem und nicht nachhaltigem Niveau bestehen. Dies zeigt weiter, dass die ineffiziente Steuerverwaltung Nigerias und die insgesamt verzögerte Entwicklung ohne überprüfbare Daten möglicherweise weiterhin bestehen bleiben. Selbst angesichts dieser Herausforderungen behindern Hypotheken- und Grundsteuern, obwohl sie für Steuerzwecke leicht zu erheben und durchzusetzen sind, die ineffiziente Ermittlung und Bewertung des Werts und das Fehlen von Aufzeichnungen weiterhin das Wachstum von Krediten und Einnahmen auf persönlicher und nationaler Ebene.

Wenn nach unserem Argument, dass totes Kapital vorherrscht, dies voraussetzt, dass Nigeria über beträchtliches Vermögen, Steuereinnahmen und Eigenkapital verfügt, das in nicht identifizierten und nicht registrierten Vermögenswerten (einschließlich unbeweglicher Vermögenswerte wie unbenanntem Land und Wohnraum) eingeschlossen ist.

Diese nicht registrierten und nicht identifizierten Vermögenswerte bieten eine Chance für wirtschaftliches Wachstum und Entwicklung, wenn zwischen 15% und 30% des Wertes des nigerianischen Bruttoinlandsprodukts in Bezug auf nicht realisierte Immobilien oder Vermögenswerte durch Besicherung von Krediten freigeschaltet werden können. In Bezug auf das Verhältnis von Immobilien oder Hypotheken zum BIP könnten diese nicht realisierten Vermögenswerte der Wirtschaft zusätzliche 120 Mrd. USD oder einen Gegenwert zwischen 20 und 30 Billionen Naira hinzufügen, wenn der derzeitige Registrierungs- und Identifizierungsgrad von 3% auf 15% steigt. 20%.

Nigerias derzeitige Systeme und Prozesse für die Anerkennung, das Eigentum und die Hypothek von Immobilien sind stark zentralisiert und von zu vielen Zwischenhändlern durchdrungen. Diese Zwischenhändler fügen dem Gesamtprozess jeweils ihre eigenen Aufschläge und Kosten hinzu, aber die Anwendung technologischer Innovationen (eine E-Innovation) könnte die Erzählung ändern.

Elektronische Vermögensregister, die auf Blockchain-Technologie als E-Innovation basieren, könnten die nigerianische Immobilien-, Finanz- und Hypothekenbranche als Ziel für die dringend benötigte Störung positionieren, die das für Wachstum und Entwicklung erforderliche tote Kapital freisetzen würde. Laut McKinsey „Propertytech mit Blockchain-Anwendungen unterstützt durch die Kryptowährungsmärkte kann den traditionellen Prozess des Kaufs und der Instandhaltung eines Eigenheims erheblich verändern, zusätzlich zu der Methode, die von Finanzinstituten bei der Bearbeitung und Verwaltung von Hypotheken angewendet wird.

Blockchain könnte die Kosten senken und Reibungsverluste bei Kreditprozessen beseitigen, wasserdichte Transaktionsaufzeichnungen erstellen und Transaktionen abwickeln. Das derzeitige Hypothekenantragsverfahren in Nigeria ist weitgehend papierbasiert, arbeitsintensiv, zeitaufwändig und teuer. Dies ist größtenteils auf eine lange Reihe von Drittanbietern zurückzuführen, die alle einen Beitrag zum Prozess leisten, z. B. Gutachter, Gutachter, Anwälte, Kreditagenturen und staatliche Grundbuchämter.

Immobilien- und Hypothekenantragsprozesse in Nigeria als klares Beispiel sind stark papierbasiert, personalintensiv, zeitaufwändig und teuer. Dies ist auf die bereits hervorgehobene Beteiligung von Drittanbietern an Eingaben zurückzuführen. Eine vorläufige Umfrage unter Hypotheken- und Immobilienentwicklungsunternehmen in Nigeria ergab, dass die durchschnittlichen Dokumente zum Immobilienkauf und zur Beantragung von Hypotheken zwischen 400 und 500 Seiten umfassen. Neben langwierigen Unterlagen sind bei Hypotheken- und Immobilientransaktionen in Nigeria in der Regel Vermittler beteiligt, die zusätzlich zu den Gesamtkosten 1% bis 2% des Wertes der Immobilie für ihre eigenen Gebühren hinzufügen.

Darüber hinaus fügen Vermittler zusätzliche Tage Verarbeitungszeit hinzu, was zu Verzögerungen im Prozess führt. Um die Gewinne von E-Innovation in Richtung Wertschöpfung zu übertragen, ist es wichtig zu verstehen, dass Finanzinstitute bei der Strukturierung von Krediten, der Erstellung von Hypotheken oder der Durchführung von Transaktionen im Zusammenhang mit Immobilien genaue Informationen von Vermittlern wie Gutachtern, Anwaltskanzleien usw. benötigen.

In der Situation, in der ein wesentlicher Teil der benötigten Informationen in einer Registrierung gespeichert ist, die mit einer Blockchain-Technologie unterstützt wird, kann jeder Vermittler seinen Teil nahtlos aktualisieren. Dies würde es Finanzinstituten erleichtern, die verschiedenen vom System benötigten Informationen abzurufen, ohne sich auf einzelne, papierbasierte Anträge von Drittvermittlern verlassen zu müssen, z. B. digitalisierte Kopien von Rechtsdokumenten, Immobilienbewertungen und Eigentumsurkunden .

Bei einer ernsthaften Bewertung des Status quo ist es wichtig, die Bemühungen der Zentralbank von Nigeria anzuerkennen, die darauf abzielen, durch die Einführung des Nationalen Sicherheitenregisters totes Kapital freizusetzen, obwohl Verbesserungsbedarf besteht. Dies ist in Anbetracht der Tatsache, dass das aktuelle Sicherheitenregister stark unter seinem Gewicht liegt. Die derzeitige Registrierung konzentriert sich nur auf bewegliche Vermögenswerte.

Das nationale Sicherheitenregister könnte zu einem wesentlichen Instrument werden, wenn es auch für den Umgang mit unbeweglichem Vermögen (hauptsächlich Grundbesitz) umstrukturiert wird. Wenn diese Anpassung erforderlich wird, können E-Innovationen wie Blockchain verwendet werden, um ein digitales Impressum für jedes Objekt (beweglich oder unbeweglich, einschließlich traditionelles, übliches oder unbenanntes Land) zu erstellen. Dadurch kann Land in Nigeria in einem unterstützten und nachverfolgbaren Netzwerk nachverfolgt und überprüft werden Durchsetzung durch eine Superregulierungsbehörde wie die Zentralbank, ähnlich dem, was mit der Banküberprüfungsnummer und der nigerianischen einheitlichen Bankkontonummer erfolgreich erreicht wurde.

Diese vorgeschlagene Anpassung oder Ergänzung des nationalen Sicherheitenregisters würde nicht nur den Hypotheken- und Immobilienmarkt liquider machen, indem totes Kapital aus Kredit- und Hypothekenperspektive freigeschaltet wird, sondern das vorgeschlagene digitale Impressum würde auch eine Kette von Eigentum, Übertragungen und die aktuelle Marktbewertung umfassen. Auf diese Weise können Finanzinstitute den Eigentumsstatus überprüfen und den Marktwert bestätigen. Auf diese Weise wird möglicherweise die Notwendigkeit verringert, verschiedene Vermittler zu beauftragen, und die Kosten für Kreditantragsteller und Finanzinstitute werden erheblich gesenkt, während gleichzeitig das Betrugsrisiko verringert wird.

Laut Branchenanalysten wird Moody's durch die Automatisierung von Hypothekarkreditprozessen über Blockchain-Agenten und -Vermittler identifiziert und mit Kosteneinsparungen bei Betriebskosten, Gebühren und Betrug für Finanzinstitute entfernt. Moody's schätzt die Einsparungen auf bis zu 1.7 Mrd. USD (das entspricht über 600 Mrd. Naira).

In Bezug auf das Timing wird erwartet, dass Blockchain die Transaktionszeit in der gesamten Wertschöpfungskette für Kredite und Hypotheken um 25% verkürzt. Dies bedeutet: Wenn die Zentralbank von Nigeria das nationale Sicherheitenregister in ein Blockchain-basiertes Sicherheitenregister mit Platz für unbewegliches Vermögen umwandeln oder aufrüsten kann, wird dies voraussichtlich die finanzielle Eingliederung weiter verbessern, indem der Zeitpunkt und der Zugang zu Krediten für den informellen Sektor verbessert werden ( weitgehend kleine und mittlere Unternehmen). Der Vorschlag einer elektronischen Innovation soll nicht die inhärenten Herausforderungen beschönigen, die mit der Einführung technischer Innovationen in traditionellen Kanälen (Eigentum und Finanzierung) verbunden sind, wie Datenschutz, Betrug und allgemeine Rechtsprechung.

Es ist jedoch wichtig anzumerken, dass die Sicherheit der Blockchain-Technologie robust ist und mit einem Ausblick auf eine Partnerschaft zwischen Agenturen in Bezug auf ihre Politik zur besseren Bewältigung ihrer Schwächen geregelt werden sollte. Anstatt sich gegen elektronische Innovationen wie Blockchain und Fintech zu stellen, sollten die Regulierungsbehörden in Betracht ziehen, auf die Entwicklung technologiegetriebener rechtlicher Rahmenbedingungen hinzuarbeiten, die die Sicherheit von Transaktionen und Daten erleichtern und gewährleisten. In Indien, Ghana, Singapur, China, Kanada und den Vereinigten Staaten von Amerika gibt es mehrere erfolgreiche Anwendungsfälle, die sich im Vergleich zu Nigeria in der Höhe des Zugangs zu Krediten, Wohneigentum und Hypotheken zum BIP dieser Länder widerspiegeln. Diese erfolgreichen Fälle könnten die Grundlage dafür bilden, das für die Regierung und die Zentralbank von Nigeria erforderliche Interesse zu wecken, unsere derzeitigen Systeme durch elektronische Innovation zu verbessern, um das kollektive tote Vermögen der Nation für ein nachhaltiges langfristiges Wachstum und eine nachhaltige Entwicklung wiederzubeleben.

Autorenprofil Abel Owotemu ist Absolvent und Doktorand der Salford Business School und der London School of Business and Finance (LSBF) sowie der renommierten University of Nigeria (UNN) mit einer Karriere von über einem Jahrzehnt in den Bereichen Handel, Einzelhandel und Investitionen Bankgeschäfte im nigerianischen Finanzdienstleistungssektor. Abel ist ein begeisterter Business Analyst mit besonderem Interesse in den Bereichen Innovation, globale Geschäftstrends, Public Private Partnerships, Private Equity, Projektberatung, Unternehmensfinanzierung und Strategie.