Charles Mwaura, Hauptsekretär in Kenia, arbeitete und lebte fast 20 Jahre in Südafrika, bevor er von seinem Privatsektor-Job zurückgezogen wurde und frühzeitig den Senior Public Service-Job 2018 bekam. Er hat sich vorgenommen, den kenianischen Immobilienmarkt zu verändern, und hat in den letzten Monaten die Voraussetzungen geschaffen, um den Status Quo zu verbessern.
Tatsächlich ist es das, was Mwaura als seine Aufgabe in der Regierung ansieht, den Wohnungsmarkt zu verändern, und die Kenianer sind gespannt, wie er das macht.
Er sprach mit dem Business Daily über die Politik und Aktionspläne im Laden.
Ich hoffe, Sie wissen die Mammutaufgabe zu schätzen, die Kenias chaotischen Immobiliensektor behebt. Was sind nach Ihrer Einschätzung die größten Hindernisse für die Bereitstellung von angemessenem Wohnraum in Kenia und wie geht es weiter?
Es ist wirklich eine Frage der Verfügbarkeit und Erschwinglichkeit und beginnt mit den Grundstückskosten in Kenia, die wahrscheinlich die höchsten auf dem Kontinent sind. Die Baukosten sind ebenfalls hoch, was zum Teil auf die veraltete Bauordnung zurückzuführen ist.
Wir haben uns lange mit traditionellen Baumaterialien wie Steinen beschäftigt, deren Bau viel Zeit in Anspruch nimmt und die viel mehr kosten.
Drittens hat unsere geringe Nachfrage, die durch eine geringere Kaufkraft im Vergleich zu einem Ort wie Südafrika geschmälert wurde, dem Markt Größenvorteile genommen. Dies bedeutet im Wesentlichen, dass Entwickler keine Massenwohnprojekte durchführen können, die die Übernahme von Industrietechniken zur Herstellung standardisierter Teile wie Türen und Paneele in großen Mengen rechtfertigen würden, um die Kosten zu senken. Auch dies hat sich auf die Projektfinanzierung ausgewirkt.
Stattdessen sehen wir Entwickler, die zu einem bestimmten Zeitpunkt nur wenige Wohnblöcke errichten. Sie sind zuversichtlich, dass alle wenigen Wohnblöcke zusammengeschnappt werden, um Kredite zurückzuzahlen, verweigern ihnen jedoch Skaleneffekte, die zur Kostensenkung erforderlich sind.
Beachten Sie auch, dass die Übertragung von Immobilien in Kenia neun Monate für die Hypothek und sechs Monate für Bargeldtransaktionen in Anspruch nimmt. Hier ist ein Entwickler, der verkaufsfertige Einheiten eingerichtet hat, die höchstwahrscheinlich ausgeliehen sind, aber während des Neunmonatszeitraums nicht verkauft werden können. Denken Sie daran, dass er wahrscheinlich bereits Zinsen für das Kapital zahlt, das für den Bau der Einheiten verwendet wurde. Diese Kosten, die während der Wartezeit anfallen, werden dem eventuellen Käufer in Rechnung gestellt.
Was kann getan werden, um diese Herausforderungen anzugehen?
Die fortschreitende Digitalisierung von Immobilientransfers sowie die Einrichtung einer zentralen Anlaufstelle für behördliche Genehmigungen dürften die Transfers auf maximal einen Monat reduzieren.
Zweitens aktualisieren wir unseren Baukodex, um zunehmend neue, kostengünstige und schnellere Bautechniken einzuführen. Von der Regierung durchgeführte Grundstücksbewertungsmaßnahmen sowie Gesetze, die Spekulationen abschrecken, tragen zur Überprüfung der Grundstückspreise bei.
Es sind auch Pläne im Gange, mehr Regierungsgrundstücke mit grundlegender Infrastruktur wie Stromleitungen, Wasser und Straßen zu versorgen, um privaten Entwicklern und Finanziers die Errichtung von Massenwohneinheiten im Rahmen öffentlich-privater Partnerschaften zu ermöglichen.
Wie ich bereits erwähnt habe, hat die relativ geringe Kaufkraft des Landes die Investoren davon abgehalten, Massenwohnungsprojekte auf den Weg zu bringen. Um dies zu beheben, haben wir eine Ausstiegsklausel für Investoren eingeführt. Wir sagen, wenn Sie eine Reihe von Wohneinheiten errichten und nach fünf Jahren, in denen Sie einige Einheiten nicht verkauft haben, wird die Regierung sie zu vorher festgelegten Konditionen kaufen.
2022 plant den Bau einer halben Million anständiger, kostengünstiger Häuser. Wann können wir mit dem Spatenstich rechnen?
In den nächsten 90-Tagen werden wir den Grundstein für unser erstes Projekt auf der Park Road in Nairobi legen. In den nächsten sechs Monaten ist es unser Ziel, allein in Nairobi neue Wege für 30,000-Einheiten zu beschreiten. Das ist unsere Verpflichtung gegenüber Kenianern. Der Entwicklungsrahmen für die Projekte wird in Kürze für die Beteiligung der Öffentlichkeit freigegeben.
Wie viel kosten die Einheiten?
Da die Kosten für Land und Infrastruktur von der Regierung übernommen wurden, sollten die Einheiten deutlich unter den Marktpreisen liegen.
Wie ist der Immobilienmarkt des Landes im Vergleich zu Kenia, das seit über 15 Jahren in Südafrika ist?
In Kenia sind Hypotheken vier- bis sechsmal teurer als die Mietkosten. Aus diesem Grund entscheiden sich die meisten Stadtbewohner für die Miete. nicht, dass sie es lieben zu mieten.
Es ist eine Funktion der Kosten. Unten im Süden sind die Hypothekenkosten fast identisch mit den Mietkosten. Es ist eins zu eins, was bedeutet, dass ich eine Hypothek aufnehmen und die Einheiten vermieten und zurückzahlen kann, ohne ins Schwitzen zu geraten, vorausgesetzt, ich habe überhaupt Anspruch auf das Wohnungsbaudarlehen.
Andererseits ist Südafrika größtenteils ein Sozialstaat. Wenn Sie einen bestimmten Mindestlohn haben, schuldet Ihnen die Regierung ein Haus. Kenia ist kein Sozialstaat. Was wir aber anders machen werden, ist eine hohe Subventionierung der geplanten Einheiten für Niedrigverdiener durch Mietkaufprogramme, auch Mietkauf genannt. Nairobis Eastland-Anwesen und Slums werden zum Beispiel die Hälfte der 500,000-Einheiten beherbergen, die in den nächsten fünf Jahren vom Staat errichtet werden sollen.
Die National Housing Corporation (NHC), die geschaffen wurde, um das Problem des staatlich unterstützten Wohnens anzugehen, hat wenig erreicht. Warum?
Da der NHC nicht genügend staatliche Mittel erhalten hat, war er gezwungen, sich mit privaten Entwicklern zu messen. Es entwickelt Häuser, aber nur für das High-End. Wir gestalten es jetzt so um, dass es im Hinblick auf die Bereitstellung integraler Bestandteil ist, zusammen mit der Schaffung eines Wohnungsfonds - eines gesetzlichen Fonds.
Wie werden Sie Landkartelle im Wohnungsbau verwalten?
Kartelle bestehen, wenn es ein Vakuum gibt, wenn wir die Rechtsstaatlichkeit nicht durchsetzen. Die einfache Antwort lautet: Wir werden zulassen, dass Rechtsstaatlichkeit herrscht.
