Bereitstellung von Massenunterkünften in Nigeria
Den großen Herausforderungen begegnen
In den hitzigen Debatten in den verschiedenen Nachrichtenmedien und anderen Foren wie Konferenzen und Workshops über die akute Notlage der Nigerianer, insbesondere in unseren städtischen Zentren, sind drei große Herausforderungen klar erkennbar.
Dies sind die Verfügbarkeit von Hypotheken für potenzielle und interessierte Eigenheimbesitzer, die Verfügbarkeit von Kapital für Investitionen in die Produktion von Wohnimmobilien in großem Maßstab und die Baukosten - in absteigender Reihenfolge ihrer Bedeutung.
Das Zusammenspiel der drei ist jedoch so groß, dass ohne den funktionierenden Betrieb aller drei gleichzeitig die Knappheit städtischer Häuser uns unerbittlich verfolgen wird. Lassen Sie uns weiter diskutieren, warum.
Hypotheken
Gerade jetzt ist die Verfügbarkeit von Hypotheken das kritischste Thema im Wohnungssektor.
Die wenigen Hypothekenbanken, die echte Hypotheken anbieten, tun dies zu astronomischen Kursen, die Hypotheken äußerst unattraktiv machen.
Die meisten Zinssätze, die mit den verfügbaren Hypotheken einhergehen, liegen bei einem Zinssatz von 15 Prozent pro Jahr oder mehr, begleitet von Laufzeiten von nur zehn Jahren. Selbst wenn die Öffentlichkeit diese Hypotheken aufnehmen möchte, disqualifiziert ihre Unfähigkeit, sie sich zu leisten, automatisch einen großen Teil der potenziellen Kunden. Obwohl diese Hypotheken offensichtlich nur eine begrenzte öffentliche Schirmherrschaft genießen, veröffentlichen die meisten dieser Hypothekenbanken jährliche Performance-Ergebnisse, die beeindruckende Gewinne zur Schau stellen, ohne zu offenbaren, ob diese Gewinne aus ihrem Hypothekengeschäft stammen - oder auf andere Weise.
Mit anderen Worten, sie verraten uns auffällig nicht, wie viele Hypothekendarlehen sie jährlich erfolgreich aufnehmen.
Die einzige Institution, die ein Produkt anbietet, das einer vergleichsweise vernünftigen Hypothek für Wohneigentum sehr nahe kommt, ist First Mortgages, eine Tochtergesellschaft der nach Aktienkapital größten nigerianischen Bank, First Bank of Nigeria. Bei dieser Bank beträgt der Zinssatz für Hypotheken nicht mehr als zehn Prozent, während die Laufzeit bis zu 15 Jahre betragen kann. Dies ist jedoch nicht gut genug, wenn der Wohnungsbau sein volles Potenzial entfalten soll.
Es gab die geniale Idee des National Housing Fund (NHF), bei der die Arbeitnehmer einen kleinen Teil ihres Einkommens in einen zentralen Fonds einbringen, aus dem Hypothekendarlehen an interessierte Beitragszahler vergeben werden, die den Kredit für den Bau beantragen oder Häuser kaufen. Die Zinssätze für solche Darlehen betragen nur 6% pro Jahr, während die Laufzeit des Darlehens bis zu 25 Jahre betragen kann. Das Verfahren zur Bearbeitung und schließlich Genehmigung von Anträgen ist jedoch so umständlich und langwierig geworden, dass potenzielle Antragsteller tatsächlich entmutigt werden. Tatsächlich konnten die NHF-Manager in keinem Jahr auf eine bedeutende Anzahl erfolgreicher Bewerber verweisen.
Aus einem anderen Blickwinkel erscheint es jedoch gerechtfertigt, dass die Fondsmanager bei der Genehmigung derartiger Kredite mit Vorsicht vorgehen. Es gibt eindeutige Beweise dafür, dass viele Antragsteller aufgrund des sehr bescheidenen Zinssatzes für diese Darlehen im Vergleich zu gewerblichen Darlehen versuchen, diese Darlehen auf betrügerische Weise zu erhalten, um sie schließlich für andere Zwecke zu verwenden. Es bleibt jedoch die Tatsache, dass ein Maßstab für die Anzahl der Hypothekarkredite, die der NHF jedes Jahr aufnehmen muss, festgelegt und genau eingehalten werden muss, um bedeutendes und substanzielles Investitionskapital für den Massenwohnungssektor zu gewinnen.
INVESTITIONEN IN DIE WOHNUNGSPRODUKTION
Ausländische Direktinvestitionen (FDI)
Der oft weit verbreitete Eindruck, dass das in den Wohnungsbau investierte Kapital dem Investor vielversprechende Renditen verspricht, hat sich in vielen kapitalistischen Ländern ohne Zweifel immer wieder als richtig erwiesen. Da Immobilieninvestitionen jedoch langfristig angelegt sind und die häufig vor Ort auftretenden politischen Inkonsistenzen langfristig normal sind, haben die damit verbundenen Risiken, die sich aus solchen Inkonsistenzen ergeben, potenzielle Anleger unter unseren besonderen lokalen Umständen häufig abgeschreckt.
Regierungsbeamte betonen jedoch, dass ständig Reformen im Gange sind, um diese politischen Probleme zu beseitigen, und aufrichtigen Investoren den Weg ebnen, ihre Ressourcen (insbesondere ausländische Direktinvestitionen (FDI), die hoffentlich in größerem Umfang eingesetzt werden) zu pflügen, um die Immobilienkrise zu mildern - unter anderem Sektoren, die gleichermaßen um diese dringend benötigte Investition konkurrieren.
Aber das wirft die Frage auf; "Sind die potenziellen Renditen populärer Wohninvestitionen im aktuellen Betriebsumfeld wirklich attraktiv genug, um ausländische Direktinvestitionen in eine erschwingliche Massenproduktion von Wohnimmobilien zu bringen?" Aus einer flüchtigen Prüfung geht hervor, dass ausländische Investoren in der Regel an Renditen interessiert sind, insbesondere langfristig, die weit über 100% liegen und die der Wohnungssektor für Serienhäuser aufgrund der doppelten Probleme der Baukosten und der Erschwinglichkeit nicht garantieren kann . Andernfalls halten sie ein solches Abenteuer nicht für zu riskant, um sich zu lohnen. Die meisten Regierungen, Bundesländer und Bundesländer stellen wiederholt die Aussichten einer öffentlich-privaten Zusammenarbeit bei diesen privaten Investoren zur Schau - wobei der öffentliche Beitrag freies Land als ihre eigene Beteiligung an der Zusammenarbeit sein wird. Aber ist dies immer noch ein ausreichender Anreiz, um Investoren jeglicher Art anzulocken?
Ein genauer Blick auf die Export Processing Zones (EPZ) und die Freihandelszonen (FTZ), die sich im gesamten Verband entwickelt haben, zeigt, dass die Anreize, Kapitalinvestitionen in diese Zonen zu tätigen, enorm sind. In diesen exklusiven Zonen profitieren Hersteller von sehr zuverlässigen Annehmlichkeiten wie einer unterbrechungsfreien Wasser- und Stromversorgung, die anderen Herstellern außerhalb dieser Zonen sonst nicht zur Verfügung stehen. Außerdem sind diese Unternehmen steuerfrei und zusätzlich von verschiedenen Zöllen befreit, die für ihre hergestellten Produkte gelten sollten, da sie ausnahmslos für den Export bestimmt sind. Auf der anderen Seite sind die einzigen Vorteile, die dem Gastland nach solch enormen Opfern entstehen, die Schaffung von Arbeitsplätzen, der Erwerb von Fähigkeiten und die Entwicklung von Arbeitskräften. Diese Vorteile sind zweifellos gerade jetzt dringend erwünscht, aber sind sie angemessen?
Wenn wir unter solchen Umständen wirklich einen dynamischen Sektor für die Massenproduktion von Wohnimmobilien wünschen, warum bieten wir dann nicht potenziellen Wohnimmobilieninvestoren ähnlich attraktive Anreize, Anreize, Subventionen oder wie auch immer an? Wenn wir wirklich die Absicht haben, ausländische oder sonstige Investitionen anzuziehen, die erheblich genug sind, um die massiven Wohnungsmängel, die insbesondere in Ballungszentren wie Lagos zu verzeichnen sind, spürbar zu mindern, scheint es keine andere Option zu geben, als die gleichwertige großzügige Anreize ähnlich denen in EPZs und FTZs. Warum wird zum Beispiel ein Bauträger, der nicht weniger als eine festgelegte Mindestanzahl von Wohneinheiten an einem Standort in einem Projekt ausführen möchte, zusätzlich zu freiem Land nicht von den Entwicklungsgebühren befreit?
Warum könnte eine solche Körperschaft beispielsweise nicht ein Moratorium für die Zahlung verschiedener Steuern für einen bestimmten Zeitraum, beispielsweise fünf Jahre nach Fertigstellung und Lieferung ihres Wohnprojekts, in Anspruch nehmen, um ihre Investition schneller amortisieren zu können? Es gibt eine ganze Reihe von finanziellen Motivationen, die die Behörden schaffen können, mit den notwendigen Garantien, um Missbrauch zu vermeiden, der den Wohnungssektor stimuliert und zu einer beispiellosen Dynamik treibt. Auf diese Weise wird nicht nur das Hauptziel angegangen, den Wohnungsmangel zu mindern, sondern es werden auch zahlreiche Beschäftigungsmöglichkeiten und der Erwerb von Fachkenntnissen geschaffen und positive Auswirkungen auf andere Wirtschaftssektoren, mit denen das Bauen interagiert, erzielt.
Wenn sich der öffentliche Dialog auf Investitionen in den Wohnungsbau in großem Maßstab konzentriert, liegt der überwiegende Schwerpunkt häufig auf ausländischen Investoren, als ob sie die einzigen wären, die unsere Notstandskrise lösen können. Zugegeben, wenn ausländische Investitionen tatsächlich eintreffen, sind sie normalerweise in einem Ausmaß vorhanden, das einen erheblichen Einfluss auf unsere Probleme haben kann. Dies ist jedoch kein Grund, warum Kleininvestoren (Investoren, die gleichzeitig zehn Wohneinheiten oder weniger für Wohneigentum entwickeln, sowie Investoren, die Mietwohnungen für Mieter entwickeln) ignoriert werden sollten. Immerhin bilden kleine Wassertropfen einen mächtigen Ozean. Es ist daher unbedingt erforderlich, einen Korb mit Anreizen zusammenzustellen, der speziell auf diese Kategorie ausgerichtet ist, um so viele Teilnehmer wie möglich anzulocken. Letztendlich kann die Gesamtleistung dieser Kategorie von Teilnehmern die der größeren Investoren leicht in den Schatten stellen, wenn das Bouquet an Anreizen ausreichend überzeugend ist.
Eingriffe der Regierung in die Lieferung von Massenwohnungen
In den letzten dreißig Jahren gab es ein unerbittliches und manchmal ohrenbetäubendes öffentliches Geschrei nach erheblichen staatlichen Eingriffen in die Bereitstellung von Massenwohnungen. Solche Interventionen sollen den raschen Niedergang unserer Städte in wachsende Slums stoppen oder verlangsamen, in die die Mehrheit der Stadtbewohner aufgrund der lähmenden Wohnungsnot gezwungen ist, sich zurückzuziehen. Hier liegen sie bei durchschnittlichen Raumdichten bereits zweistellig und unter abscheulichen hygienischen Bedingungen. Die Reaktion der Regierung auf den Aufschrei war und ist eine unendliche Reihe gebrochener Versprechen, die nur dazu beitragen, einen auffälligen Mangel an Willen und die Fähigkeit zu verstärken, Wohnsiedlungen in großem Maßstab zu liefern.
Tatsächlich gab es in den letzten sechzig Jahren nur drei denkwürdige Fälle von Regierungen auf lokaler oder föderaler Ebene, die auf einen Schlag wirklich große Wohnprojekte hervorbrachten. Das erste war die wirklich beeindruckende Bereitstellung verschiedener Arten von Wohneinheiten in Shitta und Umgebung in Surulere, Lagos, die vom Lagos Executive Development Board (LEDB) durchgeführt wurde, um Familien, die von Isale Eko in der Innenstadt von Lagos vertrieben wurden, wieder unterzubringen - um die Siedlung zu entlasten nach verschiedenen Krankheitsausbrüchen. Im Anschluss daran entstand das Festac Town-Wohnungsbauprogramm, bei dem es sich tatsächlich um eine Umwandlung von Häusern handelte, in denen Künstler des Festivals für afrikanische Kunst und Kultur von 1977 untergebracht werden sollten, in Sozialwohnungen, die an interessierte Bürger verkauft wurden. Das letzte waren die verschiedenen Wohnsiedlungen, die Gouverneur Jakande von 1979 bis 83 im gesamten Bundesstaat Lagos errichtete und die jeweils aus einer unterschiedlichen Anzahl von Blöcken mit sechs Wohnungen mit jeweils drei Schlafzimmern bestanden. Viele andere Bemühungen verblassen danach in relativer Bedeutungslosigkeit.
Die Position, die hier energisch diskutiert wird, ist jedoch, dass die Regierungen trotz des öffentlichen Aufschreis nach stärkeren staatlichen Eingriffen in den Bau von Massenwohnungen stattdessen davon absehen sollten, sich direkt an der Lieferung von Häusern an die Armen und die Mittelschicht oder an irgendeine Klasse dafür zu beteiligen Angelegenheit. Es bleibt die Tatsache, dass sich Regierungen auf jeder Ebene bei der Wohnungsproduktion einfach als zu ineffizient erwiesen haben - um ihre fortgesetzte Beteiligung an dem Sektor zu rechtfertigen.
Zum Zeitpunkt der Vergabe eines Wohnungsbauauftrages durch eine Regierungsbehörde beispielsweise ist die Auftragssumme bereits aufgebläht, da Regierungsbeamte nach Mieteinnahmen suchen, die erfolgreiche Angebote bewerten oder letztendlich bestimmen. Erleben Sie außerdem, wie all diese Projektdurchführungen aufgrund von leichtfertigen Schwankungen, Schwankungen und Verzögerungen bei der Einlösung von Zertifikaten mit häufigen Kostenüberschreitungen einhergehen, und sprechen Sie nicht von unentschuldbaren Unterbrechungen, die unweigerlich zu unverdienten Zeitverlängerungen führen. Letztendlich werden Projekte lange nach dem geplanten Fertigstellungstermin geliefert. Infolgedessen sind die Gesamtausgaben für jedes Projekt aufgrund der Kosten der investierten Mittel unnötig hoch.
Diese exorbitanten Kosten für den Bau eines jeden Hauses übersteigen in der Regel den Marktwert solcher Wohneinheiten vergleichsweise. Da der Staat weit unter dem Marktpreis verkaufen muss, um die ursprünglich angestrebte Erschwinglichkeit für die breite Öffentlichkeit zu erhöhen, bedeutet dies lediglich, dass jede zum Verkauf stehende Einheit erheblich subventioniert wird. Eine solche Subvention kann leicht bis zu 50 Prozent betragen. Mit den begrenzten Mitteln, die der Regierung für die Bereitstellung von Wohnraum zur Verfügung stehen, erzielen ihre Bemühungen um die Bereitstellung von Wohnraum daher nur eine begrenzte Wirkung, was nicht gut genug ist, wenn wir die Krise der Wohnraumknappheit ernsthaft angehen. Wenn diese Subvention in Form von Anreizen für privates Kapital gewährt wird, das sich den Luxus vermeidbarer Kostenüberschreitungen nicht leisten kann, ist die Wirkung, die diese Subventionen erzielen, am besten vorstellbar.
Anreize und private Kapitalinvestitionen in den Wohnungsbau
Dies bestätigt meine frühere Behauptung, dass die einzige Lösung zur Bewältigung der Wohnungskatastrophe, die unsere Städte belagert, darin besteht, das private Kapital angemessen zu motivieren, das den Mantel der Lösung des Problems übernehmen und den Rest für die Erbringung der Maßnahmen übernehmen würde, sofern die Motivation ausreichend attraktiv ist. Wohlgemerkt, in dieser Vereinbarung übt die Regierung immer noch ihre traditionelle Rolle der Aufsicht und Aufsicht aus. Die Bemühungen des ehemaligen Gouverneurs Otedola, der kürzlich 400 Wohneinheiten in Epe gebaut und in Betrieb genommen hat, haben bereits gezeigt, dass privates Kapital (mit einem lokalen Flair) in der Massenproduktion von Wohnraum vorhanden ist, obwohl es keine Beweise dafür gibt dass diese Bemühungen den Vorteil eines offiziellen Verzichts hatten. Und dies ist nicht sein einziger Beitrag zu diesem Massenwohnungssektor in den letzten fünf Jahren.
Warum kann sein Modell unter solchen Umständen nicht sorgfältig auf Nachhaltigkeit und mögliche Replikation oder Anpassung in den anderen Gebieten der lokalen Regierung im Bundesstaat Lagos untersucht werden, anstatt wiederholt zu versuchen, ausländische Inspiration für ein Problem zu importieren, das lokale Initiativen mit Sicherheit angehen können? ?
In den vielen öffentlichen Debatten über den Wohnungsbau wird häufig ein bestimmter Sektor übersehen, obwohl er auffällig ist. Es gibt mehrere örtliche Organisationen wie religiöse Organisationen und Unternehmenskonglomerate, die über einen riesigen Pool an Mitteln in ihren Reserven verfügen (wie aus ihren jährlich veröffentlichten und geprüften Leistungserklärungen hervorgeht), die dazu überredet werden können, in Wohnimmobilien zu investieren. Alles, was erforderlich ist, ist die Ausrichtung auf solche Organisationen mit entsprechend attraktiven Anreizen, um ihnen eine ansehnliche Rendite auf ihre Investition zu garantieren. Es ist eine unbestreitbare Tatsache des Kapitalismus, dass leeres Kapital jeglichen Schattens unwiderstehlich zu Investitionen mit geringem Risiko tendiert, die attraktive Renditen versprechen. Einige Beispiele für solche Institutionen, die leicht in den Sinn kommen, sind die großen Telekommunikationsunternehmen, die großen Pfingstkirchen sowie die großen Ölkonzerne, deren Vielzahl von Arbeitnehmern und Angestellten der Mittelklasse von diesem Wohnungsmangel ebenfalls stark betroffen ist.
Privates Kapital und Mietwohnungen in einkommensschwachen Mietshäusern
Die entscheidende Rolle, die der Privatsektor bei der Wohnungsversorgung spielt, zeigt sich deutlicher in den Häusern, in denen die Arbeiterklasse der Städte in Nigeria gegenwärtig lebt.
Familien dieser Kategorie sind aufgrund ihrer begrenzten Ressourcen aufgrund ihres im Allgemeinen niedrigen Haushaltseinkommens im Allgemeinen vom konventionellen Wohneigentum ausgeschlossen. Die gegenwärtigen Baukosten machen selbst das kleinste in sich geschlossene Haus mit einem Schlafzimmer für sie unerschwinglich, wenn sie eine Hypothek zum Kauf oder sogar auf Mietbasis wünschen.
Folglich ist die Masse, wenn nicht die gesamte Arbeiterklasse, die im formellen Sektor in Städten wohnen will, gezwungen, Häuser zu mieten, die im Allgemeinen in Form von Mietshäusern erhältlich sind. Hier können sie ein, zwei oder drei benachbarte Zimmer mieten, je nachdem, wie hoch das Haushaltseinkommen ist, das jeder Haushalt für die Unterbringung reserviert hat.
Auf jeder Etage eines Mietshauses gibt es eine Doppelbank mit der gleichen Anzahl von Zimmern von ungefähr der gleichen Größe, die einen Zugangskorridor einschließt, und das gesamte Gebäude kann manchmal bis zu fünf Stockwerke hoch sein. Annehmlichkeiten wie Küchen und Toiletten, die sich auf jeder Etage im hinteren Bereich des Gebäudes befinden, werden von allen Mietern auf jeder Etage geteilt. Ein Balkon zum Trocknen von Wäsche befindet sich normalerweise auf jeder Etage vor dem Gebäude.
Seit Generationen ist dies die Art von Wohnraum, die ausnahmslos den Unterbringungsbedürfnissen der städtischen Arbeiterklasse dient. Und dies wird vollständig durch privates Kapital bereitgestellt. Es ist kein Fall bekannt, in dem eine Regierungsinstitution eine dieser Einrichtungen aufstellt oder besitzt, oder auch nur vage Vorschläge, die die Schutzbedürfnisse dieses Kaders von Stadtbewohnern befriedigen sollen. Diejenigen, die aufgrund mangelnder Verfügbarkeit oder Erschwinglichkeit keinen Zugang zu Unterkünften in diesen Wohnungen haben - und sie sind zu Zehntausenden -, werden automatisch in die schwülen und überfüllten Slums gebracht, die ständig von einem Ausbruch der öffentlichen Gesundheit wie dem jüngsten Wiederaufleben bedroht sind von Lassa-Fieber in Lagos nach einer langen Pause. Aufgrund der langsamen Investition in und der langen Zeit, in der die Entwicklung von Mietshäusern stattfindet - da die meisten Vermieter Einzelpersonen sind, die Ratenzahlungen leisten, sobald Mittel verfügbar werden -, ist die Nachfrage weit über das Angebot hinaus gestiegen.
Viele Kritiker und Stakeholder betrachten Mietwohnungen als minderwertig und daher unter keinen Umständen akzeptabel. In öffentlichen Debatten über das Problem der Notunterkünfte brachten Diskutanten, insbesondere Beamte, das Thema nicht einmal zur Sprache. Sie scheinen die Bereitstellung von Mietwohnungen als tabu zu betrachten. Es bleibt jedoch die Tatsache bestehen, dass diese Form des Wohnens oder eine gleichwertige Form in Städten auf der ganzen Welt, sogar in den Industrieländern, erhältlich ist, insbesondere für die unteren Kader der städtischen Bevölkerung. Bis jedoch jemand eine geniale Lösung finden kann, die die Lebensqualität verbessert und gleichzeitig die Kosten für diesen Kader von Stadtbewohnern senkt, müssen wir uns mit der Realität und der Notwendigkeit, selbst zu produzieren, begnügen viel mehr solcher Gehäuse.
In jedem Fall werden die meisten Haushalte der Arbeiterklasse ohne Mietshäuser keine andere Wahl haben, als sich in die stark bösartigen Slums zurückzuziehen, die eine große Anzahl hat und immer noch tut. Darüber hinaus degenerieren sie aufgrund der zunehmenden Raumbelegung, die viele ansonsten anständige Wohngemeinschaften verbraucht, schnell zu Slums, die die Stadt aufgrund von Überfüllung verunstalten. Dies ist umso mehr der Grund, warum alle Regierungsebenen den unschätzbaren Beitrag dieser Kategorie von Entwicklern zur Immobilienkrise nur anerkennen können und sich daher bemühen sollten, in ähnlicher Weise einen Cocktail von Anreizen zu entwickeln, um Investitionen in diesen Teilsektor anzuregen.
KONSTRUKTIONSKOSTEN UND LEISTUNGSFÄHIGKEIT
Last but not least sind die beiden Fragen der Baukosten und Erschwinglichkeit. Selbst wenn Stoßfängerhypotheken plötzlich in Verbindung mit einer Flut privater Investitionen in den Wohnungsbausektor verfügbar sein würden, könnte die Erschwinglichkeit der relativ hohen Verkaufspreise der resultierenden Einheiten für die Öffentlichkeit den Zugang zu vielen, wenn nicht den meisten, erheblich einschränken Bedürftige. Bei den derzeitigen Baukosten von 30,000.00 Naira pro Quadratmeter unter Verwendung bescheidener Materialien (z. B. Holzlamellenfenster, bündige Holztüren, PVC-Bodenfliesen (Polyvinylchlorid) und schlichte, langspannende Aluminiumdachbahnen) bescheidene 60 Quadratmeter Meter Ein-Zimmer-Wohnung für Selbstversorger kostet rund 1.8 Millionen Naira nur für Bauzwecke. Davon ausgenommen sind selbstverständlich andere Güter wie Grundstücke, Strom- und Wasserversorgung, Abwasserentsorgung usw.
Bis diese anderen unverzichtbaren Gegenstände in die möglichen Gesamtkosten einbezogen werden, hätten die durchschnittlichen Kosten einer solchen Einheit 3 Millionen Naira überschritten. Auch wenn Ein-Zimmer-Wohnungen möglicherweise nicht die am meisten nachgefragte Art der Unterkunft sind, schließen diese damit verbundenen Kosten automatisch einen großen Teil der Haushalte der Mittelklasse aus, deren Einkommen die damit verbundene Hypothek nicht aufrechterhalten können, egal wie liberal die Hypothekenkonditionen sind (Zinssätze und / oder Tenor).
Aber warum sind die Stückkosten für den Bau dieser Art von Häusern so hoch? Zement macht einzeln mindestens 50 Prozent aller Materialien aus, die in den Wohnungsbauprozess eingehen. Zement wird im Betonrahmen von mehrstöckigen Gebäuden verwendet, um Sand-Kreta-Blöcke für die Wandfüllung, für Zementputz- und Zement- / Sandestrich-Bodenbeläge herzustellen. Folglich sind die Zementkosten eine wichtige Determinante für die Stückkosten des Baus. Derzeit beträgt der günstigste Preis für den Kauf von Zement in Nigeria 1,500.00 Naira pro 50-Kilogramm-Beutel, der vom Zementkonglomerat Larfarge Wapco ab Werk angeboten wird. Der Preis für die gleiche Zementgröße ist teurer als der konkurrierende Zementmajor Dangote Cement. Keiner der beiden Preise ist im Vergleich zum internationalen Marktpreis für dieselbe Zementgröße von nicht mehr als 900.00 Naira günstig.
Die vorgefertigte Entschuldigung für diesen nicht zu rechtfertigenden Preis ist, dass die Nachfrage das Angebot bei weitem übersteigt, obwohl einige Lieferanten inzwischen Lizenzen erhalten haben, um das Material genau zu importieren, um das Defizit auszugleichen und das Angebot für die Bauindustrie zu angemessenen Preisen aufrechtzuerhalten. Ironischerweise sind einige der Nutznießer von Einfuhrlizenzen auch lokale Hersteller. Noch in diesem Jahr haben die beiden großen Zementhersteller in Ibeshe und Lakatabu im Bundesstaat Ogun zwei beeindruckende neue hochmoderne Zementfabriken mit enormen Produktionskapazitäten in Betrieb genommen, mit denen das Angebot schrittweise ausgebaut werden soll.
Diese Pflanzen besetzen diese Orte in der Nähe großer Kalksteinvorkommen, mit denen der Staat Ogun auf natürliche Weise ausgestattet ist. Beide Hersteller gehen davon aus, dass ihre neuen Werke, wenn sie bis Ende dieses Jahres voll in Betrieb sind, zusammen mit allen anderen in Betrieb befindlichen Zementwerken im Rest des Landes die gesamte Nachfrage des nigerianischen Baumarktes befriedigen werden.
Leider sinkt der Stückpreis des Materials trotz des zunehmenden Zementangebots entgegen den Gesetzen von Angebot und Nachfrage nicht in angemessenem Maße zum internationalen Zementpreis. Wir gehen natürlich davon aus, dass die Nachfrage steigt, so schnell sich das Angebot verbessert, was in einer solch depressiven Wirtschaft höchst unwahrscheinlich ist! Es ist ein amüsantes Paradox, dass beide großen Hersteller bereits damit prahlen, dass sie zum Jahreswechsel bald mit dem Export von Zement beginnen werden, auch wenn die lokale Nachfrage noch nicht gedeckt ist und die aktuellen Zementpreise vor Ort nicht mit dem internationalen Marktpreis von konkurrieren können die Ware.
Die Interessenvertreter der Branche haben viel Lärm gemacht über die Notwendigkeit, auf traditionelle Baumaterialien zurückzugreifen oder mit diesen zu experimentieren, um den unaufhaltsamen Anstieg der Wohnungsbaukosten einzudämmen. Aber nach fast einhundert Jahren der Verwendung von Zement in der Bausubstanz Nigerias sehe ich keinen Grund, warum Zement nicht als traditioneller Baustoff eingestuft werden kann. Wie lange dauert es, bis eine allgemein akzeptierte Praxis traditionell wird? Dies gilt umso mehr, als die Hauptrohstoffe für die Herstellung von Zement, Kalkstein und Gips lokal oder regional abgebaut werden.
FAZIT
Wir können daher sehen, dass erst wenn der Preis für Zement, der durch die Wirkung eines Zementkartells auf seinem derzeitigen künstlichen Niveau gehalten wird, auf ein realistischeres Niveau sinkt, die Baukosten gesenkt werden, um die Herstellung und Verfügbarkeit von Zement zu erschwinglichen Preisen zu ermöglichen Häuser.
In Verbindung mit dem Zufluss von Investitionen in den Wohnungsbausektor und der Verfügbarkeit einer Vielzahl weiterer Hypotheken für Wohneigentum führen sinkende Baukosten zu einer raschen Wohnungsversorgung, die unsere akute städtische Wohnungskrise nur lindern kann. Darüber hinaus werden die Skaleneffekte, die sich aus der Massenproduktion von Eigenheimen ergeben, die Kosten auf ein noch investorenfreundlicheres Niveau senken. Und genau dafür haben wir eine Designlösung.
George Williams - Architekt
Akivisions Designteam, Lagos, Nigeria
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