Der Fountainhead Property Trust hat für sein Geschäftsjahr bis zum 16.6. August 31 ein Ausschüttungswachstum von 2014% pro partizipativem Anteil (PI) angekündigt. Dies entspricht einem Zeitraum von 11 Monaten bis zum 31. August 2013 und 6.85% auf Jahresbasis, wobei die Marktprognose eingehalten wird von 6.25 bis 7.25%.
Der Trust erreichte seine erklärten Aussichten trotz einmaliger Rechts- und Beratungskosten in Höhe von 5.3 Mio. R, die in der zweiten Hälfte seines Geschäftsjahres im Zusammenhang mit dem Angebot von Redefine Properties entstanden sind, die verbleibenden 34% von Fountainhead zu erwerben, die er nicht besitzt. Obwohl das Angebot von einer erheblichen Mehrheit der Fountainhead-Anteilinhaber (71.3%) genehmigt wurde, blieb es knapp unter dem erforderlichen Niveau von 75%. Ohne diesen außerordentlichen Aufwand hätte das Vertriebswachstum von Fountainhead für das Geschäftsjahr die Prognose von 7.7% pro PI übertroffen. Der Nettoinventarwert (NAV) von Fountainhead stieg um 7.2% pro PI.
Len van Niekerk, CEO von Fountainhead, verweist auf die bedeutenden strategischen Fortschritte des Fonds als Treiber seiner soliden Jahresperformance.
Van Niekerk sagt: „Wir freuen uns, in diesem schwierigen Betriebsumfeld solide Ergebnisse vorweisen zu können. Wir haben den Markt bei unserer Strategie zur Risikominderung und Verbesserung der Qualität und Nachhaltigkeit unserer Gewinne beraten und bei diesen Zielen bedeutende Fortschritte erzielt. “
Fountainhead, ein an der JSE notierter REIT (Real Estate Investment Trust), verfügt über ein diversifiziertes Immobilienportfolio. Zum Jahresende hielt das Unternehmen 64 Immobilien im Wert von 12.2 Mrd. R, wobei 75% seiner wertmäßigen Immobilien gut etablierte Einkaufszentren in Großstädten waren. Die Top-10-Immobilien haben einen Wert von 9.1 Mrd. R und machen rund 75% des Gesamtwerts aus.
Im Laufe des Jahres erweiterte Fountainhead sein Portfolio durch Reinvestition in sein Kernvermögen, die Einrichtung eines Veräußerungsprogramms für kleinere nicht zum Kerngeschäft gehörende Vermögenswerte, die weniger als 5% seines Gesamtportfolios ausmachen, und den Erwerb größerer, qualitativ hochwertiger Immobilien.
Im Laufe des Jahres begann Fountainhead mit dem Bau einer Reihe von Kernanlagen, darunter ein Upgrade und eine Erweiterung der Centurion Mall in Höhe von 318 Mio. R sowie weitere 4 500 m² vermietbare Fläche mit deutlich verbessertem Zugang zum Kenilworth Center. Fountainhead investiert außerdem 2 Mio. R, um einen Büropark in Bedfordview langfristig in eine private Bildungseinrichtung umzuwandeln.
„Diese Projekte verbessern den Status unserer Vermögenswerte, verlängern ihren Lebenszyklus und schützen ihre Marktpositionen“, erklärt van Niekerk. "Darüber hinaus haben unsere jüngsten Akquisitionen und Veräußerungen die Rendite gesteigert und gleichzeitig die Gesamtqualität unseres Portfolios verbessert."
Fountainhead tätigte vier taktische Akquisitionen mit einem Gesamtbetrag von 778 Mio. R bei einer kombinierten Rendite von 8.5%. Dies schließt die Robor-Industrieanlage in Elandsfontein in Höhe von 571 Mio. R ein, die einen dreifachen Nettomietvertrag über 10 Jahre hat.
Der Trust identifizierte außerdem 27 Immobilien für sein Veräußerungsprogramm und hat im laufenden Geschäftsjahr Kaufverträge für 19 Immobilien im Gesamtwert von 219 Mio. R9.87 mit einer Gesamtrendite von XNUMX abgeschlossen oder ist dabei, diese abzuschließen %.
„Wir haben bei unserem Entsorgungsprogramm erhebliche Fortschritte erzielt und sollten den Großteil dieser Veräußerungen im Laufe des Jahres abschließen“, sagt van Niekerk. "Die Veräußerungen sind ein wichtiger Schritt vorwärts in der Strategie von Fountainhead, sich auf größere Kernanlagen zu konzentrieren."
Die kurz nach Jahresende übertragenen Veräußerungen von Southgate und Westgate stellen zusammen mit den vereinbarten oder im Voraus verhandelten Veräußerungen einen Gesamtwert von 1.2 Mrd. R7.8 bei einer kombinierten Rendite von XNUMX% dar.
Die offenen Stellen ohne die für die Entwicklung vorgesehenen strategischen Stellen und unter Berücksichtigung der Vermietungsaktivität nach Jahresende stiegen leicht von 7.1% auf 7.5%. Der größte Teil des Anstiegs ist auf einige größere Büro- und Industrieleerstände zurückzuführen, für deren Umsiedlung Pläne bestehen.
Neben der Verbesserung des Einzelhandelserlebnisses für Verbraucher durch den verstärkten Einsatz von Technologie in den Einkaufszentren ist die Energieeffizienz bei Fountainhead in den Mittelpunkt gerückt. In fast allen Einzelhandelszentren wurden Energiebewertungen durchgeführt, und die Arbeiten zur Umsetzung einer Reihe von Energiesparprojekten haben begonnen. „Die Kosten für Versorgungsunternehmen sind für Mieter erheblich gestiegen. Unsere Energieeffizienzinitiativen unterstützen die Mieter bei der Kostenverwaltung und unterstützen damit unsere Nachhaltigkeit und positive Rendite für unsere PI-Inhaber “, erklärt van Niekerk.
Fountainhead restrukturierte auch seine Finanzierung, indem es das Risiko von Zinserhöhungen erfolgreich reduzierte, die Margen der Banken senkte und die Flexibilität erhöhte, während die Schuldenkosten in einem Umfeld steigender Zinssätze begrenzt wurden. Zum Jahresende waren 49% der Schulden von Fountainhead für einen durchschnittlichen Zeitraum von 8.1 Jahren mit einem Durchschnittssatz von 4.2% festgesetzt. Die feste Position erhöht sich auf 76% nach Berücksichtigung von Start-Swaps und bis zu 95% nach Berücksichtigung einer Kreditrückzahlung und Verwendung des Nettoerlöses aus Veräußerungen und Akquisitionen.
Für die 5 Monate bis zum 6. August 12 erwartet Fountainhead ein Wachstum der Ausschüttungen von 31% bis 2015% aus seinem aktuellen Portfolio. „Wir werden unsere Strategie, größere Immobilien zu erwerben, unser Kernvermögen durch Entwicklungen zu verbessern und kleinere, riskantere Immobilien zu veräußern, weiter umsetzen ", Sagt van Niekerk.
