FTC-Fall gegen LREAB

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Die Federal Trade Commission (FTC) reichte eine Klage gegen das Louisiana Real Estate Appraisal Board (LREAB) ein, in der es gegen die Vorschrift des Boards zur Festlegung „üblicher und angemessener Gebühren“ für Bewertungsleistungen ankämpfte und behauptete, dass eine solche Vorschrift aufgrund ihrer unangemessenen Zurückhaltung gegen das Kartellrecht verstoße des Preiswettbewerbs.

Regel 33101 Übersicht

Regel 33101 wurde vom LREAB eingeführt, um die an Gutachter zu zahlenden Gebühren zu regeln. Laut Gesetz müssen Gutachter für die von ihnen erbrachten Dienstleistungen „übliche und angemessene Honorare“ zahlen.

Die Vorschrift des LREAB sieht vor, dass Gutachter zu einem für Gutachterleistungen im zu begutachtenden Marktgebiet üblichen und angemessenen Satz vergütet werden. Sie soll die an Gutachter zu zahlenden Gebühren regeln. Die Vorschrift schreibt verschiedene Methoden vor, wie die an Gutachter zu zahlenden Sätze ermittelt werden:

  • Erhebungsmethode – durch die Verwendung von „objektiven Informationen Dritter“ wie Erhebungen über Gebühren, die Kreditgeber kürzlich bezahlt haben;
  • Board Schedule Method – nach einer vom LREAB erstellten Gebührenordnung;
  • Sechs-Faktor-Methode – indem die Gebühren auf den kürzlich gezahlten Tarifen im relevanten geografischen Markt basieren und dieser Tarif anhand von sechs festgelegten Faktoren angepasst wird.

Während die Vorschrift lediglich darauf abzielt, die gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen, um ein Einverständnis zwischen den Parteien während des Beurteilungsverfahrens zu verhindern, nimmt sie im Wesentlichen die Verhandlungsfreiheit und behindert den Wettbewerb, und die FTC behauptet, dass eine solche Vorschrift gegen das Kartellrecht verstößt Gesetze. Die Regel gibt dem Kreditgeber praktisch die ganze Macht, Preise auf der Grundlage des von ihm vorgeschriebenen Systems festzulegen.

Auswirkungen der LREAB-Regel

Laut FTC hindert die Regel des LREAB AMCs und Gutachter daran, Bewertungsgebühren durch marktgerechte Verhandlungen zu erzielen, und schränkt somit ihre Verhandlungsfreiheit ein. Tatsächlich behauptet die FTC, dass Rule 31101 den Wettbewerb wesentlich restriktiver sei als das US-Bundesrecht.

Nach dem derzeitigen System des LREAB gemäß Regel 33101 liegt die Befugnis zur Festsetzung von Gebühren grundsätzlich in den Händen des Kreditgebers. Bei allen Methoden, die das LREAB zur Ermittlung der üblichen und angemessenen Honorare hat, haben die Gutachter selbst keinen Einfluss darauf, wie viel ihnen für ihre Arbeit entlohnt werden soll.

Angenommen, Sie möchten eine von Ihnen bewohnte Immobilie refinanzieren und müssen die Dienste eines Gutachters in Anspruch nehmen. Da die Regel 33101 in Kraft ist, weisen die Formulare, die Sie mit dem Kreditgeber unterschreiben müssen, normalerweise eine festgelegte Bewertungsgebühr auf, die Sie nicht aushandeln dürfen, da die zu zahlenden Gebühren bereits durch die von der LREAB-Regel vorgeschriebenen Methoden festgelegt wurden.

Mit diesem System hat der Gutachter keinen Einfluss darauf, was der Kreditgeber dem Kreditnehmer in Rechnung stellt. Es ist zu beachten, dass ein Teil der Bewertungsgebühr an die Appraisal Management Company (AMC) geht, die als Agent für den Kreditgeber auftritt, was bedeutet, dass nur ein Bruchteil der Bewertungsgebühren, die Kreditnehmer zahlen, an die Gutachter selbst geht.

Wenn also zum Beispiel das übliche und angemessene Entgelt in einem bestimmten Bereich für ein bestimmtes Art des Vermögens zwischen 650 und 1000 US-Dollar liegt, ist es möglich, dass ein Kreditgeber eine nicht verhandelbare Gebühr von 675 US-Dollar hat. Dies bedeutet, dass der Kreditnehmer 675 US-Dollar zahlt und die 675 US-Dollar zwischen dem AMC und dem Gutachter aufgeteilt werden müssen.

Gutachter sind nicht befugt, über eine höhere Gebühr zu verhandeln, da diese bereits vom Kreditgeber auf der Grundlage des in Regel 33101 vorgesehenen Systems festgelegt wurde. Wenn man bedenkt, dass AMCs in der Regel etwa 40 % der Gutachtergebühr zahlen, erhalten die Gutachter möglicherweise viel weniger als für das Gebiet und die Objektart üblich und zumutbar ist. Daher erhält der Gutachter im obigen Beispiel, es sei denn, ein AMC war bereit, für nur 25 USD zu arbeiten, viel weniger als die übliche und angemessene Mindestgebühr von 650 USD.

In einem solchen Fall kommt es zu einer kartellrechtlichen Preisfestsetzung durch den Kreditgeber, da den Gutachtern die Verhandlungsmacht über die Gebühren, die sie für ihre Leistungen erhalten sollten, entzogen wird und der Wettbewerb grundsätzlich ausgeschaltet wird, da alles in der Hand des Kreditgebers liegt. Tatsächlich ist die gesetzliche Forderung nach Zahlung üblicher und angemessener Honorare für Gutachterleistungen nicht erfüllt, da die an den Gutachter gezahlten Honorare unter das Übliche und Angemessene sinken können.

Fazit

Mit dem gegenwärtigen System entbindet das LREAB die Gutachter praktisch von ihrem Recht, die von ihnen zu zahlenden Gebühren auszuhandeln. Indem es den Kreditgebern die Befugnis gibt, die zu zahlenden Bewertungsgebühren ohne Rücksprache mit den Gutachtern festzulegen, setzt das LREAB eine Richtlinie durch, die gegen das Kartellrecht verstößt.

Die Bundespolitik zur Regulierung von Bewertungsgebühren soll verhindern, dass Kreditgeber und AMCs Gutachter mit hohen Gebühren bestechen, damit sie für Kreditgeber verzerrte Bewertungen abgeben können. Die Regelung des LREAB trägt jedoch nicht dazu bei, diese föderale Politik voranzutreiben, sondern entzieht den Gutachtern lediglich das Verhandlungsrecht und benachteiligt sie gegenüber Kreditgebern.