Der Bau von 35 Lower Long, einem eleganten 86 Meter hohen, glasverkleideten Büroturm, wurde kürzlich abgeschlossen. Das Projekt wird Kapstadts aufstrebendes Finanz- und Gastgewerbeviertel beleben. Das Gebäude, entwickelt von Abland-Bauträger und entworfen von dhk Architekten, zeichnet sich durch eine einzigartig geformte Masse aus, die sich über dynamisch verglaste Ebenen verwandelt, die sich nahtlos über die Büro- und Parkebenen erstrecken. Die beiden Hauptecken des Gebäudes sind zur Dachlinie hin abgeschrägt und ragen nach oben, wodurch ein auffälliger flügelartiger Effekt entsteht, der zu einer markanten, nicht orthogonalen Ergänzung der Skyline von Kapstadt führt.
Der Standort befindet sich in Roggebaai (Kapstadts wachsendem Finanz- und Gastgewerbebezirk) und war zuvor von einem achtstöckigen Bürogebäude aus den 1980er Jahren bewohnt, das zuvor Teil des jetzt abgerissenen Kraftwerks in der Long Street war. Während das Gelände der Halbinsel drei Straßenfronten hat und der öffentliche Bereich einen hohen Fußgängerverkehr aufweist, litt es zuvor unter einer äußerst eingeschränkten Straßenaktivierung.
Hinzu kam der letzte verbleibende Teil des abgerissenen Kraftwerks (Standort B), feindliche Fassaden sowohl des 80-Meter-Bürogebäudes im Süden als auch des heruntergekommenen Bürogebäudes im Osten. Ein wesentlicher Bestandteil des Entwurfskonzepts war die Maximierung der Aktivierung des Straßenrandes durch den Einzelhandel, um die Qualität und Sicherheit des öffentlichen Raums zu verbessern und den hohen Fußgängerverkehr am Gebäude vorbei zu nutzen.
Der anfängliche Auftrag zum Umbau und zur Erweiterung des bestehenden Gebäudes aus den 1980er Jahren wurde aufgrund des unpraktischen Kerndesigns, der Einschränkungen beim Hinzufügen von Fußböden, der Notwendigkeit, eine veraltete Fassade zu ersetzen, und der Herausforderungen mit langfristiger Rentabilität verworfen. Der überarbeitete Auftrag der Miteigentümer Ellerine Bros und Abland sollte mittel- bis langfristig eine positivere Lebensfähigkeit bieten und die Skyline von Kapstadt mit einem deutlich höheren, inspirierenden Turmgebäude verbessern. Die Herausforderung bestand jedoch darin, die Qualität der Gewerbeflächen mit mehreren Mietern zu maximieren und gleichzeitig Kernkomponenten wie Aufzüge und Treppen sowie strukturierte Tiefgaragenplätze auf einer relativ kleinen Bodenplatte unterzubringen.
Um die Bodenplatten zu maximieren, schlug dhk einen einfachen singulären orthogonalen Massestab vor, der die Artikulation der südöstlichen und südwestlichen Ecken ermöglicht. Während es sich im Grunde genommen um eine solide Baumasse handelt, wurde das Erscheinungsbild einer dynamischen, nicht orthogonal geformten Masse durch sich verjüngende oder gekröpfte Fassadenebenen erzeugt, die sich nahtlos über die Büro- und Parkebenen erstrecken. Dies wurde erreicht, indem sowohl die südöstliche als auch die südwestliche Ecke des Gebäudes oben auf der orthogonalen Parkbasis abgeschrägt und zum Dach hin verbreitert wurden. Die Technik artikuliert die Fassade und defragmentiert die Festigkeit der Ecken des Gebäudes, während die Flügel die Erhebungen formen und sich über die oberste Büroetage hinaus erstrecken. Durch die Erweiterung der flügelförmigen Fassadenwände über das Dach hinaus mit Brüstungsneigung wird das Erscheinungsbild von hochfliegenden Scherben entgegen einer abrupten zweckmäßigen Beendigung erzeugt.
In Bezug auf die Materialität wurde eine verglaste Fassade aufgrund ihrer bündigen und geformten reflektierenden Form ausgewählt, die sowohl die Parkebenen als auch die massiven Zwickel verbergen kann. Glas ermöglicht nicht nur ein aufregendes Lichtspiel, sondern ermöglicht auch eine ausdrucksstarke Artikulation der Baumasse im Bildschirm und der scherbenartigen Elemente. Durch die Einführung von Pixilation auf den Bereichen vor den Parkebenen, Deckenhohlräumen, der Struktur und den internen Tischhöhen kann das Gebäude beide Parkebenen verbergen und überragende horizontale Bänder vermeiden.
Die gesamte Länge der Straßenfront entlang der Lower Long Street und der Jetty Street wird durch neue Einzelhandelsgeschäfte im Erdgeschoss und mehrere Einstiegspunkte in das Bürogebäude belebt. Auf Straßenebene ist ein doppelter Eingang mit Shuttle-Aufzügen verbunden, die alle Parkebenen und das Erdgeschoss mit einem spektakulären Ankunftserlebnis in der Sky-Lobby im 10. Stock verbinden. Danach werden Einzelpersonen über einen Bereich mit doppeltem Volumen und eine Terrasse zu den Büroaufzügen transportiert, die mit allen darüber liegenden Stockwerken verbunden sind. Dies gewährleistet eine Aktivierung in der Mitte des Gebäudes und ein Erlebnis, das alle Benutzer im Rahmen der Ankunftsreise in die Arbeitsbereiche genießen können - und fördert die Interaktion zwischen verschiedenen Mietern.
Der Innenraum
Intern bietet das Gebäude einen weiten 360-Grad-Blick über die Stadt, das Meer und die Berge. Die verglaste Fassade ermöglicht raumhohe, unbeschwerte Ausblicke, die durch Verglasung mit Pfosten in 2.4 m breiten Zentren verstärkt werden. Die abgeschrägten Ecken bieten auch Schrägansichten, die das Erkennen der architektonischen Form sowohl von außen als auch von innen erleichtern - ein wünschenswerter Gestaltungsaspekt, der bei hohen Gebäuden häufig nicht erkennbar ist. Darüber hinaus bietet die Mehrzweckdachfläche mit Terrassen über beiden abgeschrägten Ecken einen spektakulären Unterhaltungsraum in der Stadt und bedeutet eine Aktivierung auf hoher Ebene. Von außen betrachtet bieten die Aufkantungen für die Höhe des Perimeter-Schreibtisches eine einfache Einrichtung direkt am Perimeter mit Brandschutz zwischen den Etagen. Daher sind die Büromöbel bei Betrachtung von außen verborgen.
Der unmittelbare Nachbar im Norden, der sich eine gemeinsame Grenze teilt, ist ein neunstöckiges Gebäude aus den 1980er Jahren, das in Zukunft saniert werden kann. Anstatt nur eine unansehnliche leere gemeinsame Grenzfassade bereitzustellen, artikulierte dhk beide nördlichen Ecken, indem er die Verglasung wieder auf die gemeinsame Grenze zurückführte. Dies ist in dem Sinne opferbereit, dass der Nachbar in Zukunft höher gegen die gemeinsame Grenze bauen könnte. Es bietet auch einen spektakulären Blick nach Norden auf den Hafen von Kapstadt. Die solide Wand, die den Treppenkern verbirgt, ist mit farbig verputzten Paneelen verpixelt, die die Artikulation der verglasten Fassade widerspiegeln.
Glücklicherweise setzte sich der Kunde für ökologische Nachhaltigkeit ein. Um eine 4-Sterne-GBCSA-Designbewertung zu erhalten, wurde eine detaillierte Studie zur Modellierung der Umweltleistung durchgeführt. Dies erforderte eine Hochleistungs-Doppelverglasungsspezifikation mit erhöhter interner Cill-Höhe, die auf Schreibtischhöhe angehoben wurde - um sowohl den Solargewinn als auch die Strahlungswärme zu reduzieren, was die HLK-Anforderungen erheblich senkte. Weitere Umweltaspekte waren Gebäudeeffizienz, Materialauswahl, energieeffiziente Beleuchtung und Dienstleistungen, eine niedrigere Parkquote, die die Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel fördert, sowie Duschen und Fahrradabstellmöglichkeiten.
Insgesamt ist 35 Lower Long eine dringend benötigte zeitgenössische Ergänzung der Skyline von Kapstadt, die sich positiv auf das umliegende Stadtbild auswirkt. Pierre Swanepoel, Dhk-Partner und leitender Architekt des Projekts, sagt: „Mit seiner schlanken, geformten Form und der hoch aufragenden Fassade ist 35 Lower Long ein Beispiel dafür, wie Kundenanforderungen erfüllt werden können, ohne Designstandards zu berücksichtigen. dhk ist sehr stolz auf dieses Gebäude und sieht es als Katalysator für zukünftige Entwicklungen im zentralen Geschäftsviertel von Kapstadt. “
